Wpisy

Warunki techniczne obiektów budowlanych na nowych zasadach

Resort infrastruktury i budownictwa kontynuuje prace nad nowym Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma znieść część procedur i ułatwić przeprowadzanie inwestycji budowlanych. W projekcie przewidziano m.in. określenie na nowo przepisów dotyczących warunków technicznych obiektów budowlanych. Eksperci oceniają, że odpowiednie zmiany powinny ułatwić stosowanie tzw. rozwiązań zamiennych.

Zobacz więcej

Prace nad nowym Kodeksem urbanistyczno-budowlanym wciąż trwają

Najpóźniej do końca czerwca br. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa ma przedstawić nową wersją projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanym. Resort przekonuje, że nowe prawo doprowadzi m.in. do przywrócenia i zapewnienia efektywnego gospodarowania przestrzenią. W efekcie procesy lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych mają stać się bardziej efektywne oraz transparentne.

Zobacz więcej

Inwestycje budowlane – kiedy za usterki odpowiada kierownik budowy?

Kierownik budowy jest częściej przedstawicielem generalnego wykonawcy niż samego inwestora (wynika to z wielkości bądź charakteru realizowanej inwestycji). Ma to niebagatelne znaczenie, bowiem chociaż kierownik budowy przy realizacji inwestycji powinien być obiektywny i kierować się projektem i dokumentacją budowy, obowiązującymi przepisami i sztuką budowlaną, to w praktyce bywa z tym różnie… Niejednokrotnie kierownik budowy ulega sugestiom pracodawcy czy zleceniodawcy (wykonawcy). Niestety, o tym, że kierownik budowy nie sprawował należycie swojej funkcji, przeważnie inwestor dowiaduje się po zakończeniu budowy, kiedy zaczynają pojawiać się usterki. Z praktyki – w przeważającej większości przypadków – inwestor, dochodząc odszkodowania za wady budynku bądź domagając się ich naprawienia, pozywa wyłącznie wykonawcę. Jeżeli inwestor posiada dowody na okoliczność tego, że kierownik budowy (a także inspektor nadzoru) nie dopełnił swoich obowiązków, dokonując odbioru wadliwie wykonanych prac, to wówczas powinien pozwać nie tylko wykonawcę, ale równocześnie także osoby współodpowiedzialne, które miały kontrolować realizację inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 441 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), jeżeli kilka osób ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym, ich odpowiedzialność jest solidarna.

W obowiązującym systemie prawa wyróżnia się dwa podstawowe reżimy odpowiedzialności odszkodowawczej: kontraktową (ex contractu) oraz deliktową (ex delicto). Oba reżimy odpowiedzialności mają wiele cech wspólnych, co zapewne wynika ze wspólnego celu – naprawienia doznanej szkody (w praktyce zdarzają się również sytuacje, gdzie określone zachowanie może uzasadniać zarówno powstanie odpowiedzialności kontraktowej, jak i deliktowej).

Zdecydowanie prostszą sytuacją jest, gdy inwestora z kierownikiem budowy łączyła umowa – w takiej sytuacji można odwołać się do odpowiedzialności kontraktowej. Odpowiedzialność ta polega na możliwości dochodzenia naprawienia szkody od kontrahenta, który nie wykonał bądź nienależycie wykonał swoje zobowiązanie umowne.

Odpowiedzialność kontraktowa powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki:

1.     powstanie szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego;

2.     szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika;

3.     powstanie związek przyczynowy między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania, a poniesioną szkodą.

Dla przykładu: inwestor zawarł z X umowę, na podstawie której X miał objąć funkcję kierownika budowy na inwestycji. W umowie szczegółowo określono obowiązki stron, w tym wprost wskazano, że kierownik budowy ma obowiązek konsultowania się z projektantem m.in. w sytuacji, gdy warunki geotechniczne uniemożliwiałyby bądź znacznie utrudniałyby wykonanie inwestycji według  projektu. Po zakończeniu inwestycji okazało się, że w piwnicach występuje stałe zawilgocenie. Ze specjalistycznych badań wynikało, że izolacja przeciwwilgociowa została wykonana nieprawidłowo, a ponadto ustalono, iż w trakcie wykonywania prac na poziomie fundamentów występowało lustro wody. We wskazanym przykładzie za powstanie szkody (zawilgocenie budynku) odpowiedzialny jest nie tylko wykonawca, ale również i kierownik budowy, bowiem z uwagi na wystąpienie wysokiego poziomu wód na etapie „lania” fundamentów powinien był wstrzymać budowę i wezwać projektanta do wypowiedzenia się co do możliwości dalszego prowadzenia prac. Kierownik budowy, nienależycie wykonując swoje obowiązki, doprowadził do powstania szkody po stronie inwestora. Stąd, powołując się na umowę, inwestor może dochodzić odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej.

Jeżeli zaś inwestora nie łączyła z kierownikiem budowy żadna umowa, to wówczas pozostaje możliwość skorzystania z tzw. odpowiedzialności deliktowej. Do przesłanek uzasadniających powstanie odpowiedzialności deliktowej należą:

1.     zdarzenie, z którym system prawny wiąże odpowiedzialność na określonej zasadzie (działanie bądź zaniechanie sprawcy oparte jest na zasadzie winy). Zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie, przyjmuje się, że za zachowania zawinione rozumie się takie, które są bezprawne, czyli sprzeczne z obowiązującymi przepisami, zasadami współżycia społecznego lub dobrymi obyczajami;

2.     szkoda;

3.     związek przyczynowy między owym zdarzeniem, a powstałą szkodą.

Wracając do przykładu dotyczącego zawilgocenia piwnic – w przypadku, gdyby inwestor nie zawarł umowy z kierownikiem budowy, mógłby skorzystać z reżimu odpowiedzialności deliktowej, ale musiałby wskazać konkretny przepis, który został naruszony przez kierownika budowy. W tym celu, zasadnym jest odwołanie się do podstawowych obowiązków kierownika budowy (wskazanym w art. 22 ustawy – Prawo budowlane). W przywołanej sytuacji można przypisać kierownikowi naruszenie art. 22 pkt 3 i 4 – zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób niezgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy; zaniechania wstrzymania robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu.

Przywołany przykład wskazuje, że nie zawsze tylko wykonawca jest winien powstania wad i usterek, ale także osoby, który pełnią samodzielne funkcje. Jeżeli kierownik budowy nie prowadził budowy zgodnie z dokumentacją techniczną bądź obowiązującymi przepisami czy sztuką budowlaną, to można przypisać mu winę, zakładając, że gdyby prawidłowo wykonywał swoją funkcję, to do zdarzenia by nie doszło. Bez znaczenia przy tym pozostaje, czy inwestora łączyła umowa z kierownikiem budowy, bowiem poza odpowiedzialnością kontraktową istnieje możliwość skorzystania z odpowiedzialności deliktowej (o ile sprawca naruszy obowiązujące przepisy).

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Artykuł został pierwotnie opublikowany w newsletterze AT NEWS, który wydawany jest przez Akademię Techniczną PPG Deco.

Solidarna odpowiedzialność w budownictwie. Problemy zostaną rozwiązane?

W Sejmie trwają prace nad projektem ustawy mającej ułatwić firmom dochodzenie wierzytelności. Zmiany obejmą m.in. Kodeks cywilny i kontrowersyjne przepisy dotyczące solidarnej odpowiedzialności w procesie budowlanym. Jak oceniają eksperci, odpowiednia nowelizacja może zmniejszyć skalę obecnych problemów i uporządkować regulacje. Zmiany wejdą w życie już 1 czerwca 2017 r.

Zobacz więcej

Materiał zakupiony przez inwestora, czyli kiedy i za co dekarz ponosi odpowiedzialność?

Jak uniknąć konfliktów z inwestorem, gdy zdecydował się na samodzielny zakup produktów, i za co może ponosić odpowiedzialność wykonawca – na pytania portalu superdekarz.pl odpowiedział Rafał Kufieta, prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta.

Kiedy można mówić o odpowiedzialności wykonawcy podczas budowy?

Rafał Kufieta: Dekarz ponosi odpowiedzialność za wady robót. Wada może powstać podczas wykonywania prac lub później, podczas eksploatacji dachu przez inwestora. W tego rodzaju sytuacjach zastosowanie mają przepisy o rękojmi za wady, wynikające z Kodeksu cywilnego.

Przyjmujący zamówienie (tj. podmiot świadczący usługi dekarskie) jest odpowiedzialny za wady techniczne, użytkowe oraz estetyczne. Zamawiający (inwestor) może żądać od wykonawcy naprawy, jeśli roboty dekarskie prowadzone są w nieprawidłowy sposób, tj. niezgodny z normami technicznymi. Wówczas obowiązkiem wykonawcy jest zmiana sposobu wykonywania prac. Zgłaszający wady inwestor określa termin na dokonanie tej zmiany. Jeśli wykonawca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, inwestor może odstąpić od umowy, a poprawienie i dalsze wykonywanie prac polecić innej osobie. Koszty ponosi niesolidny wykonawca. Musi on także zwrócić materiały, które zamawiający dostarczył. To przykład, gdy inwestor dostrzega wady wykonywanych robót dekarskich w toku ich wykonywania przez wykonawcę.

A co w sytuacji, gdy wady zaczynają się ujawniać po odebraniu prac i w trakcie użytkowania obiektu?

W tym przypadku inwestor może wymagać od wykonawcy usunięcia wad w wyznaczonym przez siebie terminie, gdy są one usuwalne, z tym że musi zakreślić wykonawcy racjonalny termin do wykonania korekty i wypunktować dokładnie swoje zastrzeżenia wobec dachu. Jeśli wady są istotne i co do zasady nie da się ich skorygować lub też wykonawca ich nie usunął w zakreślonym terminie, wówczas inwestor może od umowy odstąpić. Istnieje jeszcze możliwość zażądania obniżenia wynagrodzenia za wykonane dzieło w odpowiednim stosunku procentowym do wartości wykonanych robót, dostosowanym do strat. Warto wiedzieć, że wykonawca może odmówić naprawy szkód. Jest to możliwe, gdy naprawa wymagałaby nadmiernych kosztów i byłaby dla niego nieopłacalna. W takim wypadku inwestor może odstąpić od umowy, a jeśli wady nie wydają się ważne, może tylko domagać się obniżenia ceny.

W jakich sytuacjach wykonawca może domagać się wynagrodzenia?

Wykonawcy przysługuje wynagrodzenie zarówno z przyczyn leżących po stronie zamawiającego, jak również wtedy, gdy te przyczyny były niezawinione przez inwestora i nie doszło do wykonania dzieła. Wynagrodzenie powinno być pomniejszone jedynie o to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania dzieła, na przykład zaoszczędził materiały, nie zapłacił wynagrodzenia należnego innym osobom, z którymi miał współpracować, itp.

Jeżeli dekarz przyjmujący zamówienie poniósł jakąś szkodę w związku z niewykonaniem umowy, również on może dochodzić odszkodowania. Wysokość tej szkody trzeba jednak udowodnić w postępowaniu sądowym. To, co mogę doradzić przedsiębiorcom świadczącym tego typu usługi, to dokumentowanie zdjęciami z datownikiem każdego swojego działania poświadczającego rzetelne wykonanie. Roboty dekarskie to też roboty zanikające i takie zdjęcia mogą odegrać w postępowaniu sądowym nieocenioną rolę jako materiał dla biegłego, który wykaże etapy prac, ich prawidłowy przebieg oraz używanie materiałów zgodnych z umową.

Czy istnieją również jakieś ramy czasowe obligujące inwestora do składania reklamacji?

Tak, również inwestor powinien wiedzieć, że ma określony czas na zgłoszenie reklamacji. Jeśli zamawiający zauważył wadę, musi powiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca od jej wykrycia, inaczej traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady dzieła. Oczywiście należy posiadać dokument zawiadomienia wykonawcy o wadzie – za taki dokument uznać należy dowód nadania listu poleconego. To jest bardzo ważne, wykonawca bowiem w procesie sądowym zawsze będzie analizował ten aspekt terminowości powiadomienia o wadzie i będzie mógł skutecznie uchylić się od odpowiedzialności, jeśli wykaże, że zamawiający nie dostosował się do wymaganego terminu zawiadomienia. Nie przedawniają się terminy rękojmi, jeśli wykonawca wadę zataił, podstępnie zataił lub zapewnił, że wada nie istnieje.

Czy rodzaj podpisanej umowy ma wpływ na termin przedawnienia sprawy?

Umowy wykonawców usług dekarskich mają różne postacie. Czasem dekarze wykonują tylko dach i wówczas bez wątpienia mamy do czynienia z umową o dzieło, z której wynika termin przedawnienia dla obu stron, 2 lata od dnia oddania dzieła. Gdy dzieło nie zostało oddane, to przedawnienie następuje po dwóch latach od dnia, w którym odbiór miał nastąpić. Jednak jeśli wykonawca wykonuje całość obiektu, czyli budynek i dach, wówczas mamy do czynienia z umową na całość budynku i należy uznać, że jest to umowa o roboty budowlane z terminem przedawnienia do dochodzenia roszczeń 3 lata od zakończenia umowy. Pamiętać jednak należy, że sądy nie są związane nazwą umowy przyjętą zgodnie przez jej strony i oceniają jej treść pod tym względem, czy posiada ona elementy niezbędne danego typu umowy (tzw. essentialia negotii), umowy o dzieło z art. 627 i następne Kodeksu cywilnego, czy umowy o roboty budowlane z art. 647 ustawy Kodeks cywilny.

W przypadku inwestycji budowlanych ingerujących w substancję obiektu, strony zawierają już zdecydowanie bardziej skomplikowane umowy o remont, do których stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące umowę o roboty budowlane. Taką właśnie kwalifikację umowy stron potwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, stwierdzając w wyroku z 6 marca 2014 r. (sygn. akt – I ACa 816/13), że: „wymiana dachu dotyczy na tyle istotnych elementów budynku, bez których zachowanie substancji budynku mogłoby nie nastąpić. Skoro tak, z uwagi na elementy objęte umową stron, w sprawie stosować należało przepisy odnoszące się do umów o wykonanie remontu budynku, a tym samym o roboty budowlane”.

Wielu dekarzy zrzeszonych w programie SUPERDEKARZ zderza się z sytuacją, że otrzymują od klienta materiały, z którymi mają dalej pracować. Co wtedy?

W kodeksowej regulacji rękojmi znajdujemy istotny wyjątek od surowej odpowiedzialności przedsiębiorcy za wady fizyczne dzieła. W przypadku, gdy materiał – wyroby budowlane służące do wykonania dzieła – dostarcza sam klient (np. zakup papy), wówczas odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona. Ogranicza się to jednak tylko do sytuacji zaistnienia wad materiałowych w produkcie dostarczanym przez konsumenta, np. gdy nieszczelność dachu powstała z przyczyny tkwiącej w wyrobie zakupionym bezpośrednio przez klienta. Jednak należy przeanalizować wówczas, czy owa nieszczelność wynika z dostarczonego materiału, czy raczej z wadliwej jakości prac. To dwa różne aspekty i dekarz uwolni się od takiej odpowiedzialności, gdy wykaże, że wada tkwi w dostarczonym materiale i nie ma związku z wykonanymi przez niego pracami.

Za każdym razem, gdy materiały budowlane dostarcza klient, warto jeszcze przed przystąpieniem do prac upewnić się, czy produkty te mogą zostać użyte i w razie wątpliwości co do ich jakości lub przydatności zwrócić na to uwagę klienta. Obowiązek ostrzeżenia wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego – jeżeli wyrób nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła, przyjmujący zamówienie powinien niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego. Uchroni to dekarza przed ewentualnymi, przyszłymi roszczeniami odszkodowawczymi niezadowolonego klienta, który sam nabył np. dachówki lub zlecił ich zakup u wskazanej osoby trzeciej.

Dziękujemy za rozmowę!

Wywiad został pierwotnie opublikowany w serwisie superdekarz.pl.