Wpisy

Nieruchomość z wadami budowlanymi. Kiedy można ubiegać się o odszkodowanie?

Dochodzenie odszkodowania od firmy budowlanej w przypadku wykrycia wady budowlanej jest ograniczone odpowiednimi przepisami. Właściciel danej nieruchomości może m.in. dochodzić odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy na roboty budowlane. Eksperci wskazują, że w niektórych sytuacjach można liczyć na dłuższy termin dochodzenia roszczeń tego rodzaju.

Zobacz więcej

Dokonanie odbioru robót budowlanych ma znaczenie…

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Przystąpienie do odbioru robót budowlanych stanowi uwieńczenie pewnego etapu w stosunkach między inwestorem a wykonawcą. Z jednej strony jest on potwierdzeniem wykonania zobowiązania i wyznacza początek biegu terminu rękojmi za wady, a z drugiej – otwiera wykonawcy termin do żądania zapłaty wynagrodzenia. Choć procedura odbioru wydaje się czynnością czysto techniczną, to jednak warto wiedzieć, że ma ona doniosłe znaczenie prawne. Dlatego tak ważnym jest, aby odpowiednio się do niej przygotować.

Zobacz więcej

Branża budowlana powoli odzyskuje siłę

Do końca czerwca br. wartość polskiego rynku budowlanego wzrosła o 7,6 proc. rok do roku, ale jego wielkość wciąż pozostaje na poziomie niższym niż w 2015 r. Jak wynika z danych zebranych przez firmę Euler Hermes, sytuacja budownictwa powoli się poprawia. Jednocześnie w branży zanotowano wzrost liczby niewypłacalności, a zaległe należności nadal stanowią poważny problem.

Zobacz więcej

Odwrócony VAT w branży budowlanej – MF przedstawiło objaśnienia

Od początku 2017 r. branża budowlana musi mierzyć się z mechanizmem tzw. odwróconego obciążenia podatkiem od towarów i usług (VAT). Nowe przepisy budziły sporo wątpliwości, a teraz Ministerstwo Finansów opublikowało objaśnienia podatkowe, w których odnosi się do poszczególnych niejasności. Co istotne, zastosowanie się przez podatnika do objaśnień daje mu ochronę prawną na analogicznym poziomie do interpretacji ogólnej resortu finansów.

Zobacz więcej

Zatory płatnicze, czyli duży problem dla małych firm

Koszty zatorów płatniczych dla polskich firm wynoszą ponad 100 mld zł rocznie – wynika z nowego raportu fundacji Forum Obywatelskiego Rozwoju. Jak szacują eksperci, zatory płatnicze hamują rozwój przeszło 25 proc. przedsiębiorstw. Szczególnie duże problemy z nieterminowymi płatnościami mają firmy budowlane oraz telekomunikacyjne. Do głównych narzędzi walki należy niezmiennie windykacja należności.

Zobacz więcej

Pozwolenia na budowę z licznymi problemami

W postępowaniach dotyczących pozwoleń na budowę oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wzizt) występują liczne nieprawidłowości – wynika z opublikowanego w sierpniu br. raportu Najwyższej Izby Kontroli. Tylko w województwie mazowieckim kontrolerzy NIK w 360 zbadanych postępowaniach wykryli aż 577 różnego rodzaju nieprawidłowości. Zobacz więcej

Informacja prasowa: Projekty budowlane z problemami. Inwestorzy nie są traktowani równo

Inwestorzy, którzy ubiegają się o pozwolenie na budowę oraz użytkowanie budynków wielorodzinnych, nie mogą liczyć na przejrzyste zasady i równe traktowanie przez urzędników – wynika z inspekcji przeprowadzonych przez Najwyższą Izbę Kontroli. Jak twierdzą eksperci znający branżę, projekty inwestycyjne są w Polsce obarczone nadal sporym ryzykiem, co z kolei może negatywnie przekładać się na rozwój gospodarczy. Ocenia się, że sytuację mogłyby poprawić zmiany o charakterze systemowym. Zobacz więcej

Materiał zakupiony przez inwestora, czyli kiedy i za co dekarz ponosi odpowiedzialność?

Jak uniknąć konfliktów z inwestorem, gdy zdecydował się na samodzielny zakup produktów, i za co może ponosić odpowiedzialność wykonawca – na pytania portalu superdekarz.pl odpowiedział Rafał Kufieta, prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta.

Kiedy można mówić o odpowiedzialności wykonawcy podczas budowy?

Rafał Kufieta: Dekarz ponosi odpowiedzialność za wady robót. Wada może powstać podczas wykonywania prac lub później, podczas eksploatacji dachu przez inwestora. W tego rodzaju sytuacjach zastosowanie mają przepisy o rękojmi za wady, wynikające z Kodeksu cywilnego.

Przyjmujący zamówienie (tj. podmiot świadczący usługi dekarskie) jest odpowiedzialny za wady techniczne, użytkowe oraz estetyczne. Zamawiający (inwestor) może żądać od wykonawcy naprawy, jeśli roboty dekarskie prowadzone są w nieprawidłowy sposób, tj. niezgodny z normami technicznymi. Wówczas obowiązkiem wykonawcy jest zmiana sposobu wykonywania prac. Zgłaszający wady inwestor określa termin na dokonanie tej zmiany. Jeśli wykonawca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, inwestor może odstąpić od umowy, a poprawienie i dalsze wykonywanie prac polecić innej osobie. Koszty ponosi niesolidny wykonawca. Musi on także zwrócić materiały, które zamawiający dostarczył. To przykład, gdy inwestor dostrzega wady wykonywanych robót dekarskich w toku ich wykonywania przez wykonawcę.

A co w sytuacji, gdy wady zaczynają się ujawniać po odebraniu prac i w trakcie użytkowania obiektu?

W tym przypadku inwestor może wymagać od wykonawcy usunięcia wad w wyznaczonym przez siebie terminie, gdy są one usuwalne, z tym że musi zakreślić wykonawcy racjonalny termin do wykonania korekty i wypunktować dokładnie swoje zastrzeżenia wobec dachu. Jeśli wady są istotne i co do zasady nie da się ich skorygować lub też wykonawca ich nie usunął w zakreślonym terminie, wówczas inwestor może od umowy odstąpić. Istnieje jeszcze możliwość zażądania obniżenia wynagrodzenia za wykonane dzieło w odpowiednim stosunku procentowym do wartości wykonanych robót, dostosowanym do strat. Warto wiedzieć, że wykonawca może odmówić naprawy szkód. Jest to możliwe, gdy naprawa wymagałaby nadmiernych kosztów i byłaby dla niego nieopłacalna. W takim wypadku inwestor może odstąpić od umowy, a jeśli wady nie wydają się ważne, może tylko domagać się obniżenia ceny.

W jakich sytuacjach wykonawca może domagać się wynagrodzenia?

Wykonawcy przysługuje wynagrodzenie zarówno z przyczyn leżących po stronie zamawiającego, jak również wtedy, gdy te przyczyny były niezawinione przez inwestora i nie doszło do wykonania dzieła. Wynagrodzenie powinno być pomniejszone jedynie o to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania dzieła, na przykład zaoszczędził materiały, nie zapłacił wynagrodzenia należnego innym osobom, z którymi miał współpracować, itp.

Jeżeli dekarz przyjmujący zamówienie poniósł jakąś szkodę w związku z niewykonaniem umowy, również on może dochodzić odszkodowania. Wysokość tej szkody trzeba jednak udowodnić w postępowaniu sądowym. To, co mogę doradzić przedsiębiorcom świadczącym tego typu usługi, to dokumentowanie zdjęciami z datownikiem każdego swojego działania poświadczającego rzetelne wykonanie. Roboty dekarskie to też roboty zanikające i takie zdjęcia mogą odegrać w postępowaniu sądowym nieocenioną rolę jako materiał dla biegłego, który wykaże etapy prac, ich prawidłowy przebieg oraz używanie materiałów zgodnych z umową.

Czy istnieją również jakieś ramy czasowe obligujące inwestora do składania reklamacji?

Tak, również inwestor powinien wiedzieć, że ma określony czas na zgłoszenie reklamacji. Jeśli zamawiający zauważył wadę, musi powiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca od jej wykrycia, inaczej traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady dzieła. Oczywiście należy posiadać dokument zawiadomienia wykonawcy o wadzie – za taki dokument uznać należy dowód nadania listu poleconego. To jest bardzo ważne, wykonawca bowiem w procesie sądowym zawsze będzie analizował ten aspekt terminowości powiadomienia o wadzie i będzie mógł skutecznie uchylić się od odpowiedzialności, jeśli wykaże, że zamawiający nie dostosował się do wymaganego terminu zawiadomienia. Nie przedawniają się terminy rękojmi, jeśli wykonawca wadę zataił, podstępnie zataił lub zapewnił, że wada nie istnieje.

Czy rodzaj podpisanej umowy ma wpływ na termin przedawnienia sprawy?

Umowy wykonawców usług dekarskich mają różne postacie. Czasem dekarze wykonują tylko dach i wówczas bez wątpienia mamy do czynienia z umową o dzieło, z której wynika termin przedawnienia dla obu stron, 2 lata od dnia oddania dzieła. Gdy dzieło nie zostało oddane, to przedawnienie następuje po dwóch latach od dnia, w którym odbiór miał nastąpić. Jednak jeśli wykonawca wykonuje całość obiektu, czyli budynek i dach, wówczas mamy do czynienia z umową na całość budynku i należy uznać, że jest to umowa o roboty budowlane z terminem przedawnienia do dochodzenia roszczeń 3 lata od zakończenia umowy. Pamiętać jednak należy, że sądy nie są związane nazwą umowy przyjętą zgodnie przez jej strony i oceniają jej treść pod tym względem, czy posiada ona elementy niezbędne danego typu umowy (tzw. essentialia negotii), umowy o dzieło z art. 627 i następne Kodeksu cywilnego, czy umowy o roboty budowlane z art. 647 ustawy Kodeks cywilny.

W przypadku inwestycji budowlanych ingerujących w substancję obiektu, strony zawierają już zdecydowanie bardziej skomplikowane umowy o remont, do których stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące umowę o roboty budowlane. Taką właśnie kwalifikację umowy stron potwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, stwierdzając w wyroku z 6 marca 2014 r. (sygn. akt – I ACa 816/13), że: „wymiana dachu dotyczy na tyle istotnych elementów budynku, bez których zachowanie substancji budynku mogłoby nie nastąpić. Skoro tak, z uwagi na elementy objęte umową stron, w sprawie stosować należało przepisy odnoszące się do umów o wykonanie remontu budynku, a tym samym o roboty budowlane”.

Wielu dekarzy zrzeszonych w programie SUPERDEKARZ zderza się z sytuacją, że otrzymują od klienta materiały, z którymi mają dalej pracować. Co wtedy?

W kodeksowej regulacji rękojmi znajdujemy istotny wyjątek od surowej odpowiedzialności przedsiębiorcy za wady fizyczne dzieła. W przypadku, gdy materiał – wyroby budowlane służące do wykonania dzieła – dostarcza sam klient (np. zakup papy), wówczas odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona. Ogranicza się to jednak tylko do sytuacji zaistnienia wad materiałowych w produkcie dostarczanym przez konsumenta, np. gdy nieszczelność dachu powstała z przyczyny tkwiącej w wyrobie zakupionym bezpośrednio przez klienta. Jednak należy przeanalizować wówczas, czy owa nieszczelność wynika z dostarczonego materiału, czy raczej z wadliwej jakości prac. To dwa różne aspekty i dekarz uwolni się od takiej odpowiedzialności, gdy wykaże, że wada tkwi w dostarczonym materiale i nie ma związku z wykonanymi przez niego pracami.

Za każdym razem, gdy materiały budowlane dostarcza klient, warto jeszcze przed przystąpieniem do prac upewnić się, czy produkty te mogą zostać użyte i w razie wątpliwości co do ich jakości lub przydatności zwrócić na to uwagę klienta. Obowiązek ostrzeżenia wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego – jeżeli wyrób nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła, przyjmujący zamówienie powinien niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego. Uchroni to dekarza przed ewentualnymi, przyszłymi roszczeniami odszkodowawczymi niezadowolonego klienta, który sam nabył np. dachówki lub zlecił ich zakup u wskazanej osoby trzeciej.

Dziękujemy za rozmowę!

Wywiad został pierwotnie opublikowany w serwisie superdekarz.pl.