Zasiedzenie i jego konsekwencje

Zasiedzenie – taki termin czasami przewija się w mediach i wśród osób, które użytkują nieruchomości. Na terenach polskich funkcjonuje już od XIII wieku w prawodawstwie, kształtując się na przestrzeni stuleci pod wpływem wydarzeń historycznych oraz politycznych. W dzisiejszych czasach nadal pełni ważną funkcję społeczno-gospodarczą w obrocie prawnym. Zasiedzenie to hasło proste i łatwe do zapamiętania. Czy jednak również w praktyce nie stanowi ono problemu?

Zasiedzenie to forma nabycia prawa. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Należy pamiętać, iż poprzez instytucję zasiedzenia można nabyć również prawo służebności przejazdu czy też prawo użytkowania wieczystego. Możemy także nabyć poprzez zasiedzenie rzecz ruchomą (np. samochód).

Dla zaistnienia zasiedzenia ważne są trzy przesłanki, które muszą wystąpić jednocześnie, abyśmy mogli zasiedzieć cudzą rzecz:

  • samoistne posiadanie to stan faktyczny dotyczący sposobu korzystania z rzeczy, który należy kwalifikować jako posiadanie na podstawie elementu fizycznego (corpus) i elementu psychicznego (animus). Uznanie określonego władztwa faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne odpowiadające treści prawa własności zależy od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony podmiot w jego własnym imieniu (animus rem sibi habendi). Czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od zależnego, a rzeczywistą wolę, która decyduje o charakterze  samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych przejawów władania rzeczą (postanowienie Sądu Najwyższego z 4 grudnia 2015 r., sygn. akt – I CSK 988/14);
  • dobra wiara – posiadacz ma niebudzące wątpliwości przekonanie, że przysługuje mu prawo do władania (prawo własności) nieruchomością lub rzeczą, którą objął w posiadanie, albo zła wiara posiadacza, który zdaje sobie sprawę lub powinien przypuszczać, iż prawo własności przysługuje innej osobie, a nie jemu;
  • czas wymagany przez przepisy prawne (niezbędny do zasiedzenia).

Zgodnie z wyżej powołanym przepisem Kodeksu cywilnego, upływ czasu konieczny do zasiedzenia zależy od naszego czynnika woli posiadania faktycznego nad rzeczą lub nieruchomością. Wówczas musimy wykazać, że przez określony czas władaliśmy nieprzerwanie nieruchomością/rzeczą:

  • w dobrej wierze nieprzerwanie przez okres lat 20 jako posiadacz samoistny;
  • w złej wierze nieprzerwanie przez okres lat 30 jako posiadacz samoistny.

Pamiętajmy, iż ważny jest moment oceny dobrej wiary posiadacza samoistnego władającego daną nieruchomością bądź rzeczą. Jeżeli od momentu zasiedzenia danej nieruchomości byliśmy przekonani co do naszego prawa – dobrej wiary, a w późniejszym okresie zasiedzenia (np. po 16 latach) pozyskaliśmy informację, że w rzeczywistości nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, to fakt posiadania przez nas takowej wiedzy nie pozbawia nas przymiotu działania w dobrej wierze i nie czyni z nas posiadaczy działających w złej wierze.

Nabycia nieruchomość rolnej w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 Kodeksu Cywilnego prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej § 3 (do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 60- udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy), może dokonać poprzez zasiedzenie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy (jeżeli  ustalona ona jest zgodnie z dowodami potwierdzającymi osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy) powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Pamiętajmy, że jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez tego właściciela.

Istotnym pytaniem jest również fakt, czy należy zasiedzenie potwierdzić przed jakimś organem państwowym, i ile taka przyjemność kosztuje?

Aby zasiedzieć nieruchomość, należy złożyć wniosek do sądu właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Po przeprowadzeniu posiedzenia i dowodów sąd może wydać postanowienie o zasiedzeniu lub w inny, merytoryczny sposób zakończyć postępowanie.

Koszt wniosku wynosi aktualnie  2000 zł. Do wniosku należy dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak wypis i nr księgi wieczystej lub jej wydruk z systemu ekw.ms.gov.pl, aktualny wyrys i wypis z mapy ewidencyjnej oraz inne ewentualnie niezbędne zaświadczenia, jeżeli sprawa tego wymaga. Warto również powołać świadków, którzy mogą potwierdzić nasze działania i dobrą wiarę.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email