Mortgage concept by money house from the coins

Zakup nieruchomości – przyjemność czy ból głowy?

Poszukując naszego miejsca na ziemi, umawiamy się z potencjalnym sprzedawcą z internetu w celu zaprezentowania nam działki w terenie. Na miejscu nasz zachwyt sięga zenitu, gdyż zieleń jest bujna i soczysta, a wokół panuje spokój i cisza. Pod wpływem chwili podejmujemy postanowienie – tutaj ma stanąć nasz dom. Zapada decyzja o zakupie nieruchomości.

To przecież nic trudnego, bo wiarę w ludzi i zaufanie mamy ogromne, a sprzedawca wydaje się takim sympatycznym człowiekiem. Po zakupie nieruchomości okazuje się, że nasza działka nie może zostać zabudowana, nie ma granic, a po intensywnych opadach listopadowych na środku działki mamy lądowisko dla kaczek, a dodatkowo dwa domy dalej od naszej nieruchomości rozpoczęto budowę autostrady. Natomiast nasz przesympatyczny sprzedawca wyprowadził się do Irlandii. Czarny scenariusz? Niestety, tylko nasza polska rzeczywistość.

Jak zatem nie „utonąć” w morzu zachwytu i zbytniego zaufania?

Ograniczone zaufanie i kontrola naszych kontrahentów to podstawowe elementy, jakimi powinniśmy się kierować przy transakcji zakupu nieruchomości.

Po pierwsze, poprośmy właścicieli interesującej nas nieruchomości o numer księgi wieczystej oraz aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej możemy na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości pod hasłem „elektroniczne księgi wieczyste” skontrolować następujące informacje:

  • wpisy aktualnych i byłych właścicieli nieruchomości,
  • jej położenie i wielkość (uwaga – powierzchnia w księdze wieczystej może nie odpowiadać rzeczywistej powierzchni w terenie, dlatego bezwzględnie przed zakupem należy sprawdzić pod względem geodezyjnym, czy nieruchomość została rozgraniczona – czy ustalono jej granice w terenie, a jeżeli posiada ustalone granice, czy punkty te wznawiano),
  • obciążenia na rzecz osób trzecich, czyli użytkowania, dożywocia, służebności (drogi koniecznej, osobiste, przesyłu) lub darowizny (bądźmy ostrożni i pamiętajmy – nie każda pożyczka zostanie ujawniona w księdze wieczystej), a także roszczenia obciążające nieruchomość,
  • obciążenia hipoteki nieruchomości (np. zabezpieczenia poczynione na rzecz kredytów bankowych).

Pamiętajmy – tylko uzyskanie aktualnego w dniu sprzedaży wypisu z księgi wieczystej z miejscowo właściwego dla położenia nieruchomości sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych stanowić będzie dla nas potwierdzenie rzetelnej informacji o stanie prawnym nieruchomości.

Kolejnym krokiem przed zakupem nieruchomości powinna być jej kontrola w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Czynności powyższe możemy wykonać w wydziale geodezyjno-kartograficznym starostwa powiatowego lub urzędu gminy wraz z obecnym właścicielem, pod którego właściwością miejscową położona jest nieruchomość. Zażądajmy aktualnego wypisu i wyrysu z mapy ewidencyjnej. Z informacji uzyskanych z ww. urzędów możemy dowiedzieć się m.in.:

  • czy interesująca nas nieruchomość znajduje się na terenach budowlanych i czy ta konkretna nieruchomość nie podlega wyłączeniu z terenu budowlanego, np. czy nie zaplanowano na jej powierzchni terenów zielonych,
  • czy interesująca nas nieruchomość odpowiada powierzchni, jaka wymagana jest w planie zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy jednorodzinnej czy wielorodzinnej,
  • czy na terenie interesującej nas nieruchomości nie znajdują się stanowiska archeologiczne, osuwiska, czy nie znajduje się ona na terenach zalewowych,
  • czy w okolicach interesującej nas nieruchomości będą w przyszłości planowane większe inwestycje, np. budowa drogi szybkiego ruchu, zakład kamieniarski, itp.
  • czy ta konkretna nieruchomość została wyłączona z nieruchomości rolnych,
  • czy interesująca nas nieruchomość została rozgraniczona,
  • czy posiada zgodne punkty geodezyjne uwidocznione na mapach geodezyjnych z punktami znajdującymi się w terenie,
  • czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
  • czy posiada dostęp do tzw. „mediów”, np. gaz, energia elektryczna, system oczyszczania ścieków.

Nadto warto wypytać sąsiadów naszego przyszłego sprzedawcy, z kim mamy właściwie do czynienia. Często sąsiedzi są świetnym źródłem informacji nt. interesującej nas nieruchomości, ale również mają wiedzę na temat samego sprzedawcy.

Jeżeli to możliwe, obejrzyjmy nieruchomość w porze obfitego deszczu. Może nam to dać odpowiedź, na jakim terenie nieruchomość jest faktycznie położona – podnoszenie go poprzez nawożenie ogromnej ilości ziemi, w celu uniknięcia zalania przyszłego domu, to bardzo droga czynność. Sprawdźmy również, czy interesująca nas nieruchomość nie była wcześniej czyimś wysypiskiem śmieci. Znalezienie azbestu na terenie nieruchomości może zakończyć się tragicznie dla naszych zamierzeń budowlanych, czy też rekreacyjnych. Można skorzystać w tej materii z pomocy firm specjalistycznych.

W razie potrzeby wykonania czynności geodezyjnych przed zakupem nieruchomości warto razem z obecnym właścicielem wspólnie zadecydować o doborze geodetów. Niech to nie będzie kolega sprzedawcy. Tak samo należy postępować z wyborem notariusza. W tej materii powyżsi specjaliści winni być bezstronni dla kupującego i sprzedawcy. Zwiększa to bezpieczeństwo transakcji i gwarantuje nam transparentność.

Należy pamiętać również o prawidłowo skonstruowanej umowie przedwstępnej, jak i samym akcie notarialnym – umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Pamiętajmy o równości stron w umowie – sprzedający również ma interes w tym, aby nieruchomość sprzedać. Niewątpliwie warto też skonsultować propozycje umów z doświadczonym prawnikiem.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email