autumn-1791854_640

Umowa o dożywocie to archaizm, czy nadal potrzebna instytucja prawna?

W polskim obrocie prawnym dość często można napotkać sytuacje, gdzie stosuje się instytucję prawa cywilnego – tzw. dożywocie. Taka forma prawna częściej stosowana jest w małym miejscowościach, szczególnie na wsiach. Wiąże się to nierozerwalnie z XIX w. i kształtowaniem stosunków prawno-rodzinnych, gdy zwyczajowo starsze osoby przekazywały swoim dzieciom lub dalszej rodzinie gospodarstwa rolne, określając warunki takiego przekazania np. poprzez ustanowienie obowiązków opieki do czasu śmierci tych osób.

Jak wygląda to w naszych czasach?

Umowa o dożywocie – jako instytucja prawna – nie uległa znaczącej zmianie na przestrzeni wieków. Została tylko udoskonalona.  W Kodeksie cywilnym w dziale II poświęcono kilkanaście artykułów dla uregulowania stosunków prawnych nawiązywanych na podstawie tego typu zobowiązań.

Umowa dożywocia jest szczególną umową, za pomocą której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, uwzględniającą składniki służebności – tzn. nabywca zobowiązuje się zapewnić na rzecz zbywcy określone umową świadczenia w zamian za otrzymanie własności nieruchomości. Umowa dożywocia posiada takie cechy, jak-odpłatność i wzajemność. Jest to również umowa zobowiązaniowa.

Należy zważyć, że odmiennie do kształtu umowy z XIX w. obecnie umową o dożywocie można przenieść nie tylko gospodarstwo rolne, lecz może być to praktycznie każda nieruchomość, której właścicielem jest zbywca, a zatem również mieszkanie czy nieruchomość drogowa. Nadto umowę dożywocia można zawrzeć z członkami rodziny, ale i z osobami trzecimi. Można ją również zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Ustawodawca dał ponadto prymat – nad wskazanymi w ustawie warunkami – w określeniu przedmiotu świadczenia, pozostawiając tutaj swobodę uzgodnień stronom umowy o dożywocie, które kształtować mogą je swobodnie między sobą. W sytuacji, gdy strony nie dokonały wskazania takiego przedmiotu świadczenia, należy stosować przepisy w zakresie wskazanym ustawą. Kodeks zapewnia bowiem zbywcy dożywotnie utrzymanie, nabywca powinien, w przypadku braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu pożywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Ustawodawca wskazał też w przepisach kształtujących stosunek dożywocia inne możliwości świadczenia – w ten sposób, że jeśli w umowie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń – należą one do treści prawa dożywocia.

Ważnym aspektem przy umowie o dożywocie jest także kwestia zbycia przez nabywcę obciążonej nieruchomości osobom trzecim, co wymaga dodatkowego zabezpieczenia praw dożywotnika. Umowa dożywocia bowiem nie stwarza barier i nie ogranicza nabywcy nieruchomości w dokonywaniu obciążeń, w tym również w zbyciu nieruchomości na rzecz osób trzecich.  Niemniej jednak Kodeks daje pierwszeństwo prawu dożywotnika nad prawem swobodnego rozporządzania własnością nieruchomości, wobec czego nabywca nieruchomości staje się osobiście odpowiedzialny za powstałe wcześniej świadczenia względem osoby posiadającej prawa na podstawie pierwotnie podpisanej umowy o dożywocie.  W doktrynie pozostaje spornym fakt, czy zbywca tak obciążonej nieruchomości poprzez zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem zwalnia się osobiście ze świadczeń wobec dożywotnika czy jednak pozostaje on nadal świadczeniodawcą względem niej.

Nadto przepisy dają możliwość zastąpienia wcześniej ustalonych świadczeń w umowie o dożywocie poprzez świadczenie dożywotniej renty oraz możliwość rozwiązania umowy w interesie dożywotnika.

Mając na względzie charakter prawny dożywocia, jest to prawo ściśle osobiste i jako takie należy uznać za niezbywalne i nieprzedawniające się, jak prawo do renty dożywotniej.  Niemniej jednak, odnosząc się do poszczególnych indywidualnych świadczeń, mogą one ulegać przedawnieniu.

Należy również zważyć, iż w trakcie trwania stosunku zobowiązaniowego dotyczącego dożywocia istnieje możliwość jego wygaśnięcia w efekcie:

– niewykonywania go przez okres co najmniej 10 lat;

– konfuzji, czyli sytuacji, gdy zobowiązanie wygasa wobec braku istotnych elementów stosunku zobowiązaniowego, co powoduje, iż przestaje istnieć więź o charakterze prawnym;

– zrzeczenia się służebności przez uprawnionego.

Istnieje również możliwość, iż „wyjątkowo sąd, dokonując zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródła dochodu”. Sytuacja powyższa dotyczy dożywotniej renty, zastępującej świadczenie należne z umowy dożywocia (art. 913 § 1 kc), która powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie.

W związku z faktem, że umowa o dożywocie kształtowana jest zarówno przez przepisy dotyczące zobowiązań, jak i ograniczonego prawa rzeczowego, tj. służebności, nasze życie może rodzić szereg skomplikowanych sytuacji dotyczących szeroko pojętych aspektów prawnych dotyczących umowy o dożywocie. Wobec powyższego warto skonsultować każdą sytuację w tym zakresie ze specjalistą prawa cywilnego.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email