Umowa deweloperska – ABC konsumenta

Procedura zawierania umowy z deweloperem jest szczegółowo regulowana ustawą z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa chroni prawa nabywcy i narzuca na dewelopera określone wymagania.

Nasza nowa publikacja ma na celu przybliżenie potencjalnym nabywcom lokali mieszkalnych od deweloperów, jakie mają prawa w świetle tych regulacji oraz na co zwrócić szczególną uwagę przy zawieraniu tego rodzaju umowy. Nasi prawnicy posiadają bogate doświadczenie praktyczne w doradztwie prawnym konsumentom w sporach z deweloperami, postępowaniach mediacyjnych z deweloperami oraz na etapie procesu zawierania umów, dlatego niniejsza publikacja skupia się wyłącznie na praktycznym aspekcie ochrony prawnej konsumenta w relacji z deweloperem.

Każdy deweloper ma obowiązek przekazania rzetelnej informacji o oferowanej nieruchomości, wliczając w to także informacje o swojej sytuacji prawno-finansowej. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny, który w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby.

Prospekt informacyjny

Deweloper zobowiązany jest do stosowania prospektu informacyjnego zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik do ustawy deweloperskiej. Musi się on składać z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.

Część ogólna prospektu powinna zawierać w szczególności:

1. dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;

2. opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera (to może być cenna informacja weryfikująca wiarygodność i rzetelność dewelopera);

3. wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz warunków odstąpienia od umowy, w szczególności:

– informacje dotyczące gruntu i budynku, w tym informacje dotyczące obciążeń hipotecznych nieruchomości zawarte w księdze wieczystej, informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości (konsument będzie mógł dowiedzieć się, z jakimi obiektami będzie sąsiadować planowana inwestycja i jego lokal) oraz informacje dotyczące pozwolenia na budowę

– termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości;

– opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości (należy podać między innymi odstęp pomiędzy budynkami);

– sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

– harmonogram przedsięwzięcia;

– ewentualne zasady planowanej przez dewelopera waloryzacji ceny (informacja w tym zakresie powinna być na tyle ścisła, że pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny);

– informacje dotyczące środków ochrony nabywcy (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe);

– warunki odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości, zawarte powinny być m.in. informacje odnośnie ceny za 1 m² powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego, liczby kondygnacji, standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych, dostępnych w budynku mediów, a także określenie usytuowania mieszkania (w przypadku budowy lokali mieszkalnych) lub określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Prospekt powinien być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do bycia jego reprezentantem, a także opatrzony datą sporządzenia oraz pieczęcią firmową dewelopera. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej stanowić mają zaś jego załączniki.

Masz prawo poznać sytuację prawno-finansową dewelopera

Deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę o swojej sytuacji prawno-finansowej – poprzez umożliwienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

– aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (stanowi ważne źródło informacji m.in. o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości i roszczeniach nabywców lokali);

– kopią pozwolenia na budowę;

– projektem architektoniczno-budowlanym;

– kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji (CEIDG), a także sprawozdaniem finansowym dewelopera za okres ostatnich dwóch lat.

Umowa deweloperska

W umowie deweloperskiej powinny znajdować się następujące elementy:

– określenie stron;

– miejsce i data zawarcia umowy;

– cena;

– informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

– określenie położenia, istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy;

– określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

– określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których przeprowadzenia zobowiązuje się wykonawca;

– termin przeniesienia prawa, którego dotyczy umowa;

– wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, ze wskazaniem etapów prac i ich zaawansowania, które muszą być potwierdzone dokumentami, aby środki wpłacone przez konsumenta mogły zostać przekazane z rachunku powierniczego przez bank na rzecz dewelopera aby ten przystępował do realizacji kolejnego etapu inwestycji;

– zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Brak elementów umowy wskazanych w ustawie

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli umowa ta nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 ustawy.

Co więcej, wprowadzono obowiązek zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo kupujących – w ten sposób, że poszerza wachlarz ich uprawnień i możliwości w przypadku niesolidnego dewelopera. Daje także możliwość dochodzenia przed organem sprawiedliwości zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdyby deweloper uchylał się od jej zawarcia.  Z drugiej strony, większa ochrona nabywców lokali wiąże się z większymi kosztami, ponieważ każda dodatkowa czynność (przykładowo zawarcie umowy u notariusza) wymaga opłaty, jednak inwestując środki w zakup domu lub mieszkania rozsądnym wydaje się przystać na poniesienie dodatkowych kosztów, stanowiących przecież niewielki udział w całości wpłaconych środków pieniężnych i poniesionych kosztów, aby zyskać gwarancję bezpieczeństwa wpłaconych środków.

Status klienta

Na koniec warto zauważyć, że status klienta dewelopera jest podobny do statusu konsumenta, który korzysta przecież ze wzmożonej ochrony prawnej w stosunku do profesjonalnego sprzedawcy, którym niewątpliwie jest również deweloper. Stanowi to silny argument przemawiający za tym, że nowe przepisy wydają się wprowadzać lepsze rozwiązania od poprzednio obowiązujących, jednakże należy wyraźnie podkreślić, że nowa regulacja zapewnia lepszą ochronę słabszej strony – konsumenta, przez co chroni wartości ważne dla ustawodawcy oraz zapobiega dramatom rodzinnym, jakie miały miejsce przed wejściem w życie ustawy, gdzie rodziny inwestowały znaczne środki w zakup tzw. dziury w ziemi, zaś deweloper rozpływał się, a konsumentom pozostawał wieloletni kredyt do spłaty i „brak dachu nad głową”. Choć regulacje ustawy są już dość precyzyjnie chroniące interes nabywcy – konsumenta, to deweloperzy już wypracowali w praktyce pomysły na obejście przepisów prawa, działając na granicy prawa, ale na szczęście prawnicy z naszej Kancelarii służą nabywcom lokali swoją wiedzą i z pewnością nie dopuszczą do naruszenia równowagi stron takiej umowy, co więcej – wynegocjują bezpieczne postanowienia umowne dla Klientów kancelarii.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email