Służebność drogi koniecznej alternatywą na brak dojazdu do nieruchomości

Zdarza się, że po wielu latach mieszkania w domu, nagle dowiadujemy się, że nie posiadamy już dojazdu do domu i możliwości korzystania z drogi, którą przez ponad 60 lat przechadzali się nasi bliscy, w tym oczywiście my i nasze dzieci. Sąsiad zamyka drogę i stawia płot albo pozostawia nam 30 cm dróżki – tak, abyśmy mogli prześlizgnąć się ze sporym trudem do naszego domostwa. W papierach gminnych i geodezyjnych nagle droga wyparowuje albo okazuje się, iż w mylnym przekonaniu nasi dziadowie i rodzice dreptali po ziemi sąsiada, myśląc że ta połać ziemi była ich własnością. Po jakimś czasie dociera do nas, że najczęściej działania sąsiadów nie mają żadnych dobrosąsiedzkich cech, lecz często okraszone są ludzką zachłannością i zawiścią.

W sytuacji, gdy nie posiadamy drogi dojazdowej do domu lub gdy jest ona nieodpowiednia, możemy skorzystać z możliwości, jakie gwarantuje nam Kodeks cywilny.

W art. 145 Kodeksu cywilnego ustawodawca przewidział podobne sytuacje, jak te wyżej opisane, i pozostawił wentyl bezpieczeństwa dla osób z utrudnionym dostępem lub bez owego dojazdu czy przejścia do własnej nieruchomości.  Przepis ten bowiem mówi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Co oznacza ten zapis w praktyce?

Jeżeli znajdziemy się w podobnej sytuacji, mamy prawo ustanowić ww. służebność poprzez zawarcie umowy z właścicielem nieruchomości, po której ma przebiegać droga konieczna, albo poprzez wniesienie wniosku do sądu o ustanowienie tej służebności.

Warto dążyć do zawarcia umowy w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej. Umowa powinna określać prawa i obowiązki stron, tj. władnącego i służebnego, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowieniu służebności, przebieg tej drogi i koszt służebności.

W przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości poprzez wydanie orzeczenia w tej sprawie.

Wówczas sąd decyduje o zakresie potrzeb właścicieli nieruchomości, która posiada utrudniony dostęp lub jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej.

Sąd dokonuje oceny sytuacji, a przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

W związku z faktem, iż służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona na gruntach innych osób, przeprowadzenie tejże drogi powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Sąd w wydanym postanowieniu orzeknie o ustanowieniu służebności i warunkach jej wykonywania.

Należy również pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie jest rodzajem rekompensaty dla właściciela nieruchomości, na której ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności.

Wątpliwości mogą pojawić się w zakresie utrzymania drogi koniecznej. Zakres tego obowiązku został doprecyzowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego w wyroku z 15 czerwca 2010 r. (sygn. akt – II CSK 30/10) – w taki sposób, iż „obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi (…)”, a zatem na osobie będącej właścicielem nieruchomości, dla której została ustanowiona droga konieczna, spoczywać będzie obowiązek utrzymania tej służebność gruntowej np. utwardzenia drogi, chyba że obowiązek utrzymywania takich urządzeń został nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej.

Zawiłość i zakres merytoryczny spraw dotyczących ustanowienia służebności drogi koniecznej nie rzadko przysparza sporych problemów natury prawnej. Warto wówczas uzyskać pomoc prawną.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email