Przed nabyciem nieruchomości sprawdź księgę wieczystą

Zakup nieruchomości to jedna z najistotniejszych spośród podejmowanych w życiu decyzji, niejednokrotnie wiążąca się z dużym nakładem środków finansowych, niezbędnych do zrealizowania marzeń o własnym „M”. Dlatego też tak ważne jest zabezpieczenie swoich interesów związanych z zakupem nieruchomości. Jak to zrobić? Na początek wystarczy sprawdzić księgę wieczystą upatrzonej nieruchomości, która w wielu przypadkach okazuje się być nieocenionym źródłem informacji.

Chcąc uzyskać dostęp do księgi wieczystej nieruchomości, należy wystąpić do siedziby sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości z wnioskiem o jej odpis. Opłata od takiego wniosku wynosi 30 zł. Jeżeli natomiast znany jest nam numer księgi wieczystej, to możemy z łatwością odnaleźć ją na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości i tym samym zapoznać się z jej treścią.

Jakie informacje, istotne z punktu widzenia kupującego, zawierają księgi wieczyste?

W dziale pierwszym znajdują się informacje dotyczące oznaczenia mieszkania oraz wpisy praw związanych z jego własnością, takie jak metraż mieszkania, liczba pomieszczeń. Informacje te mogą okazać się bardzo przydatne w sytuacji, gdy sprzedający podał nam większy metraż mieszkania od tego, który wynika z księgi wieczystej, co ma istotny wpływ na cenę kupowanej nieruchomości. Dział ten zawiera również informacje o lokalach przynależnych, takich jak garaż, piwnica czy strych.

Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i prawa użytkowania wieczystego. Informacje te są bardzo ważne z tego względu, że rodzaj prawa własności przysługującego sprzedającemu może uzależniać sprzedaż np. od zgody małżonka, jeżeli nieruchomość wchodzi w skład wspólności majątkowej czy od umowy zawartej ze współwłaścicielami, jeżeli sprzedający ma prawo do sprzedaży jedynie udziału w nieruchomości.

Poza tym, szczególną uwagę powinniśmy poświęcić działowi trzeciemu ksiąg wieczystych, w którym znajdziemy informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, takich jak np. zastaw, służebność czy użytkowanie i informacje dotyczące ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością. W dziale tym znajdziemy również informacje, czy w odniesieniu do interesującej nas nieruchomości wszczęte są jakiekolwiek postępowania egzekucyjne. Ograniczenia te mogą powodować w przyszłości bardzo wiele niedogodności. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków może natomiast oznaczać, że przeprowadzenie remontu czy przebudowy będzie wymagało zgody konserwatora.

Równie istotne dane znajdziemy w dziale czwartym księgi wieczystej, gdzie zawarte będą informacje związane z obciążeniem nieruchomości hipoteką.

Czy muszę też sprawdzać księgi wieczyste nieruchomości kupowanej od dewelopera?

Odpowiedź na to pytanie brzmi: jak najbardziej. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym ważne jest sprawdzenie informacji, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w księgach wieczystych może znajdować się informacja o ujawnieniu budynku, w którym znajduje się lokal.

Księga wieczysta w takim przypadku służy również ustaleniu tego, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma się znajdować budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności służebnościami czy hipoteką. W większości przypadków zawarte tam będą wzmianki o obciążeniu nieruchomości hipoteką zabezpieczającą spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku pamiętać należy, by deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń.

Jakie inne dokumenty należałoby jeszcze sprawdzić?

Akt notarialny. Analiza tego dokumentu pozwala zweryfikować potencjalne niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej.

Umowa najmu lub dzierżawy. Niejednokrotnie zdarza się, że nieruchomość obciążona jest prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych dokumentów jest bardzo istotna, jeżeli nie chcemy mieć do czynienia z niechcianymi lokatorami.

Rozsądnym wydaje się też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów, gdyż to na nas jako na właścicielach spoczywać będzie obowiązek ich uregulowania.

Warto również sprawdzić, kto w danej nieruchomości jest zameldowany. Kluczowym jest, aby w dniu podpisywania umowy notarialnej, w lokalu nie był już nikt zameldowany. Jeżeli sprzedający ma zamiar wyprowadzić się ze sprzedawanej nieruchomości dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w tym samym dokumencie.

Należy przede wszystkim pamiętać o tym, że weryfikacja treści odpowiedniej księgi wieczystej powinna towarzyszyć każdej transakcji, której przedmiotem są nieruchomości. To dlatego, iż nieznajomość jej wpisów i wzmianek nie będzie uzasadnieniem, gdy do nieruchomości swoje roszczenia zgłoszą osoby, których prawa w księdze zostały uwzględnione. Stanowi o tym zasada powszechnej jawności ksiąg wieczystych, na podstawie której wgląd w nie ma każdy, bez względu na to, czy i jaki interes prawny w tym posiada. Jeśli nasza niewiedza doprowadzi do kłopotów, w określonych przypadkach skorzystać będziemy mogli tylko z rękojmi wiary publicznej ksiąg, której celem jest ochrona działających w dobrej wierze kontrahentów. Ochrona ta polega na tym, że nawet w przypadku nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nią, ale widniejącej w księdze wieczystej jako osoba uprawniona do tego typu czynności, nabycie prawa własności nieruchomości jest skuteczne.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email