View of construction work site. Building  concrete house

Nienależyte wykonanie umowy przez wykonawcę

W ostatnim czasie doszło w Polsce do bardzo ulewnych deszczy, w wyniku których wiele dachów nie wytrzymało naporu wody. Co robić, gdy za wykonanie szczelnego dachu zapłaciliśmy sowicie firmie wykonawczej oraz kierownikowi budowy, a od budowy minęło już ponad 8 lat?  Nasz dach przecieka, a pokoje skąpane są w wodzie i raczej można w nich pływać jak w wannie, niż normalnie funkcjonować.  Efekt, na jaki umawialiśmy się z realizatorem naszego dachu i nadzorującym te prace kierownikiem budowy, nijak ma się do zawartej umowy. Do tego wszystkiego okres gwarancyjny na budynek już dawno nam upłynął. Czy pozostaniemy wyłącznie na łasce ubezpieczyciela i własnych sił?

Niekoniecznie, ponieważ termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego – dalej „kc”) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 kc).  Takiej wykładni przepisów prawa dokonał uchwałą z 22 listopada 2013 r. Sąd Najwyższy Izba Cywilna w sprawie o sygn. akt III CZP 72/13, a wykładnia ta zmieniła bieg orzeczeń wobec niesolidnych wykonawców.

Wykonawca zapewne będzie próbował nam wmówić, że termin na zgłoszenie wad dawno nam minął. Pamiętajmy jednak, iż termin dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy jest inny, niż termin dochodzenia rękojmi za wady budynku.

Aktualnie prawo przewiduje, że za wady nieruchomości wykonawca odpowiada w terminie 5 lat od wydania nieruchomości zamawiającemu, jednak termin ten określony jest w ramach przepisów tzw. rękojmi za wady. Zasada 5 lat nie obowiązuje jednakże w przypadku, gdy dochodzimy odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, którą zawarliśmy z ekipą budowlaną.

W zasadzie w każdej umowie budowlanej mamy określone zapisy, które wymagają od wykonawcy i kierownika budowy należytego wykonania prac, zgodnie ze sztuką budowlaną i z efektem, na jaki umówiliśmy się w umowie. Efekt oczywiście winien być spełniony w ten sposób, aby przysłowiowy dach nie przeciekał i był wykonany prawidłowo. Przecież nikt nie płaci za efekt przejściowy przy budowie domu, czyli za tzw. prowizorkę.

Co do zasady wady powinny być wykryte w trakcie realizacji umowy. Jednakże nie wszystkie wady jesteśmy w stanie wychwycić w czasie wznoszenia budynku – mowa bowiem o wadach ukrytych, które ujawniają się często po wielu miesiącach, a nawet i latach.

I tutaj pojawia się dla nas szansa na to, by np. po 8 latach móc zażądać odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Ważna bowiem jest chwila powstania szkody, a nie termin zakończenia prac budowlanych.

Inwestor może najwcześniej wezwać wykonawcę, kierownika budowy do wykonania zobowiązania z chwilą wystąpienia szkody, czyli przysłowiowego przeciekania dachu. Od tego czasu mamy prawo dochodzić roszczenia o jego naprawienie. Nasze roszczenie wówczas staje się wymagalne i możemy żądać odszkodowania od wykonawcy, kierownika budowy. Pamiętajmy jednak, że muszą wystąpić dwa aspekty sprawy – tj. nienależyte wykonanie umowy oraz szkoda, która w wyniku ww. działania powstała dla inwestora.

Uchwała Sądu Najwyższego jest obecnie, oprócz samych przepisów, wytyczną dla orzekających w podobnych sprawach, jak stosować przepisy o przedawnieniu roszczeń dotyczących nienależytego wykonania umowy, a dla inwestorów staje się ona parasolem ochronnym wobec niesolidnych wykonawców.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email