www najem 2

Na co zwracać uwagę przy zawieraniu umowy najmu mieszkania. Praktyczne porady [część 2]

Umowa najmu to jedna z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Na naszej stronie internetowej pragniemy Państwu przedstawić przykładowe problemy, jakie mogą powstać w związku z zawartą umową najmu oraz porady, które ograniczą negatywne skutki niekorzystnych dla najemcy zapisów umowy i pomogą zrozumieć specyfikę umów najmu.

Poniżej prezentujemy drugą część naszego poradnika. Z pierwszym materiałem na ten temat można się zapoznać tutaj.

Forma umowy najmu

Ewa B. i Adam G. zdecydowali się na zawarcie umowy najmu w formie pisemnej. Jakie zapisy umowy chroniące interesy najemcy powinny znaleźć się w treści umowy?

Najemca powinien dopilnować, aby w treści umowy zostały określone w sposób jasny termin wypowiedzenia najmu oraz przesłanki umożliwiające najemcy rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia. Gdy strony nie określą w umowie tych elementów, zastosowanie znajdzie
art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego (dalej „kc”). Istotne jest, by strony umowy w sposób jednoznaczny określiły zasady zatrzymania kaucji. Rozsądnie jest zawrzeć w umowie zapis o zobowiązaniu się do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem naturalnego zużycia rzeczy. Taki zabieg pozwoli na uchylenie się najemcy od – wymaganych niekiedy przez wynajmujących – niezasadnych „zabiegów odświeżania mieszkania”.

Podwyższenie czynszu

Adam G. poinformował Ewę B. o podwyższeniu czynszu, wypowiadając dotychczasową jego wysokość miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, powołując się na art. 685 kc. Co w powyższej sytuacji może zrobić Ewa B.?

Adam G. niezasadnie powołał się na art. 685 kc, gdyż dotyczy on wynajmu lokalów innych niż lokale mieszkalne. Należy zwrócić uwagę, iż przepis ten jest przepisem dyspozytywnym, którego obowiązywanie można wyłączyć zgodnym postanowieniem stron umowy. W interesie najemcy takiego lokalu byłoby dokonanie w umowie zastrzeżenia, że wynajmujący zrzeka się prawa do jednostronnego wypowiadania wysokości czynszu najmu, które przysługuje mu na podstawie regulacji wspomnianego artykułu.

W sytuacji Ewy B. zastosowanie znajdą jednak przepisy art. 8a i 9 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Stanowią one, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość – najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w umowie (nie krótszych niż 3 miesiące). Takie wypowiedzenie wysokości czynszu zgodnie z art. 8a ust. 3 ustawy powinno być dokonane na piśmie – do 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Wzrost czynszu powyżej tej ustawowo określonej granicy może nastąpić jedynie w wyraźnie wskazanych w tym artykule przypadkach, kiedy wzrost czynszu jest uzasadniony m.in. dokonanymi przez wynajmującego na nieruchomość nakładami. Ewa B. może skierować do sądu pozew o ustalenie niezasadności podwyżki, powołując się na art. 5 i art. 58 § 2 kc – tj. na nadużycie prawa przedmiotowego oraz nieważność czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.

Zwrot nakładów na wynajmowany lokal

W wynajętym przez Ewę B. lokalu najemczyni często korzystała z pomocy fachowca, zlecając mu drobne prace w zakresie centralnego ogrzewania. Pomoc była wymagana ze względu na częste awarie i niską wydajność systemu centralnego ogrzewania zainstalowanego w lokalu. Ewa wezwała wynajmującego do dokonania remontu instalacji grzewczej, wyznaczając mu w tym zakresie odpowiedni termin. Co w przypadku, gdy Adam G. nie podejmie się prac naprawczych w lokalu?

Bez wątpienia naprawa instalacji centralnego ogrzewania w lokalu mieszkalnym obciąża wynajmującego, gdyż jej awaria lub słaba wydajność czyni lokal mieszkalny niezdatnym do użytku. W przypadku koniecznych napraw istotne jest przywrócenie przeciętnego stanu rzeczy, a nie doprowadzenie do wysokiego standardu przedmiotu najmu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 stycznia 2015 r.; sygn. akt – I ACA 1427/14). Aby Ewa mogła skutecznie dochodzić kosztów poczynionych napraw, musi wyznaczyć wynajmującemu „odpowiedni termin” dla ich wykonania. Termin ten, by mógł być za taki uznany, musi umożliwiać wynajmującemu dokonanie określonych napraw przy dochowaniu przez niego należytej staranności w tym zakresie. Przy jego określeniu należy wziąć pod uwagę m.in. zakres napraw, ich rodzaj, dostępność części zamiennych, kwalifikacje wymagane od osoby dokonującej naprawy. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać napraw przedmiotu najmu na koszt wynajmującego, nie tracąc przy tym prawa do domagania się odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 kc). Warto podkreślić, że uprawnionemu najemcy przyznano wybór między zwróceniem się do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego, a wykonaniem zastępczym na podstawie art. 663 kc. Zwrócenie się przez najemcę do sądu o upoważnienie chroni go przed późniejszą odmienną oceną charakteru poczynionych nakładów i ich wysokości. Najemca może potrącić wierzytelność wynikłą z pokrycia kosztów napraw koniecznych względem wynajmującego z płaconego czynszu czy też żądać zwrotu poczynionych nakładów przed wydaniem mu lokalu. Dlatego też nie można w umowie najmu pozbawić najemcy prawa do żądania zwrotu kosztów poniesionych przez niego w związku z dokonywaniem napraw koniecznych obciążających wynajmującego (wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada 2003 r.; sygn. akt – V CK 457/02), o ile w umowie najmu najemca nie przejął na siebie obowiązku wykonania tych napraw na swój koszt. Strony mogą bowiem ustalić, że przedmiot najmu wymagający istotnych napraw jest przydatny do umówionego użytku przez najemcę. Alternatywą dla dokonania koniecznych napraw na koszt wynajmującego jest odstąpienie od umowy.

Podstawa prawna:

•    ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.);
•    ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733. z późn. zm.).

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email