Na co zwracać uwagę przy zawieraniu umowy najmu mieszkania? Praktyczne porady [część 1]

Umowa najmu jest jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Na naszej stronie internetowej pragniemy Państwu przedstawić przykładowe problemy, jakie mogą powstać w związku z zawartą umową najmu oraz porady, które ograniczą negatywne skutki niekorzystnych dla najemcy zapisów umowy i pomogą zrozumieć specyfikę umów najmu.

Studentka Ewa B. poszukuje lokalu do wynajęcia. Podczas oglądania jednego z nich właściciel (Adam G.) zaproponował jej wynajęcie mieszkania na okres od 01.09.2016 r. do 30.09.2017 r. Co w wypadku, gdyby wszelkich ustaleń dokonywano ustnie? Czy umowa najmu byłaby ważna?

Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego (dalej „kc”), umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia powinna być zawarta na piśmie. Brak dochowania tej formy nie skutkuje jednak nieważnością umowy. W takim przypadku należy uważać ją za zawartą na czas nieoznaczony. Dla udowodnienia zawarcia umowy najmu istotne będą wszelkie dowody mogące świadczyć o zawarciu umowy – tj. potwierdzenia zapłaty czynszu w formie potwierdzeń dokonanych przelewów lub pisemnych oświadczeń wynajmującego o otrzymaniu zapłaty gotówką.

Adam G. udostępnił – zgodnie z umową – lokal mieszkalny. Przedtem jednak poprosił, aby Ewa podpisała wcześniej sporządzony przez niego protokół zdawczo-odbiorczy w celu potwierdzenia stanu lokalu oddawanego do użytku. Czy Ewa powinna podpisywać taki protokół?

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest rozważnym rozwiązaniem, które zabezpiecza interesy obu stron umowy najmu, w szczególności gdy wynajmujący żąda przedłożenia kaucji zabezpieczającej mogące wyniknąć z winy wynajmującego szkody, które zgodnie z art. 662 § 2 kc nie kwalifikują się jako szkody wynikłe ze zwykłego używania rzeczy. Ważne jest, aby wspólnie sporządzić taki protokół. W sytuacji, gdy strony nie mają takiej możliwości – powinno się określić czas, w którym druga strona może się z nim zapoznać i nanieść ewentualne uwagi. Przy sporządzaniu protokołu należy pamiętać o jak największej jego konkretności. Nie używajmy zwrotów ogólnych, niedookreślonych (np. przybrudzenia ścian). Większa dokładność protokołu pozwoli na uniknięcie ewentualnych konfliktów co do stanu mieszkania mogących skutkować bezpodstawnym zatrzymaniem wniesionej przez najemcę kaucji. Praktyka pokazuje, że rozważnym posunięciem jest sporządzenie dokumentacji fotograficznej stanowiącej załącznik do protokołu.

Wynajmujący lokal Adam G. w rozmowie telefonicznej uprzedził Ewę o potrzebie wymiany liczników znajdujących się w obrębie wynajmowanej przez nią nieruchomości. Ewa nie może przebywać w tym czasie na terenie nieruchomości. Adam G. stwierdził, że posiada klucze do wynajętego mieszkania i będzie mógł sam nadzorować prowadzone prace. Czy ma do tego prawo?

Kwestia nieingerencji wynajmującego w prywatność najemcy jest niezwykle istotna i problematyczna. Poprzez najem nieruchomości najemca zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. W tym zakresie na podstawie art. 23 kc oraz art. 10 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przysługuje mu prawo do prywatności i spokoju. W tym przypadku Adam G. zachował się zgodnie z prawem. Wynajmujący zgodnie z art. 10 ust. 1 wspomnianej ustawy jedynie w przypadkach awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia, w przypadku braku jego zgody lub nieobecności najemcy właściciel nieruchomości ma prawo wejść do lokalu w obecności właściwego funkcjonariusza. Art. 10 ust. 3 określa, iż po wcześniejszym ustaleniu terminu spraw z zakresu okresowego (a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego) przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania lokator powinien udostępnić wynajmującemu lokal w tym celu. Niczym nieuzasadnione jest jednak przebywanie przez wynajmującego w lokalu bez wiedzy najemcy w szczególności w sprawach innych niż wskazane w art. 10 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Taka praktyka wynajmującego będzie kwalifikować się jako czyn z art. 193 Kodeksu karnego (przestępstwo naruszenia miru domowego). Na mocy tego przepisu bezprawne jest wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu albo nieopuszczenie takiego miejsca wbrew żądaniu osoby do tego uprawnionej i zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Podstawa prawna:

•    ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.);
•    ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733. z późn. zm.).

PS Druga część naszego poradnika dostępna jest tutaj.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email