crane near building on cloudly sky background

Kodeks urbanistyczno-budowlany budzi kontrowersje…

Do wejścia Kodeksu urbanistyczno-budowlanego w życie pozostało jeszcze trochę czasu – niektóre przepisy mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2018 r. Projekt ten już budzi wiele kontrowersji zarówno wśród inwestorów, jak i projektantów, a także organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego – głównie z tego względu, że w związku z jego wprowadzeniem zmianie będzie podlegało aż 140 różnych ustaw.

Zmiany będą wprowadzane w życie stopniowo. Jak informuje resort infrastruktury, nowe wersje projektów Kodeksu urbanistyczno-budowlanego i przepisów wprowadzających, a także projekty ustaw okołokodeksowych zostaną opublikowane już w II kwartale br. W III kw. br. wszystkie projekty związane z Kodeksem mają trafić do Sejmu.

Przypominamy, że w uzasadnieniu projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego autorzy wskazali, że głównym celem nowej ustawy ma być przede wszystkim skrócenie i usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym likwidacja zbędnych procedur dla najprostszych budowli, przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na wszystkich poziomach planowania, aby przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej należały do rzadkości, oraz efektywny i transparentny proces lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych.

Kodeks ten jest bardzo wyczekiwany zarówno przez branżę budowlaną, jak i samorządy. Bardzo dobrą zmianą jest wprowadzenie np. obszarów zorganizowanego inwestowania (OZI) – z tego względu, że będą one dawać możliwość realizowania dużych przedsięwzięć, niejednokrotnie wymagających koordynacji prac już na etapie planowania przestrzennego. Takie obszary są niezbędne, żeby dawać większe możliwości inwestowania. Ministerstwo też słusznie zauważyło, że pojawiły się potrzeby przywrócenia zawodu urbanisty czy przede wszystkim wprowadzenia uczciwych zasad finansowania urbanizacji i dostosowania procedur administracyjnych do „ciężaru gatunkowego” inwestycji. Wszyscy z niecierpliwością czekamy na wejście Kodeksu w życie, który wychodzi naprzeciw potrzebom i interesom nie tylko inwestorów, ale także i obywateli.

Planowanych zmian już na etapie projektu jest bardzo dużo. Jedną z nich jest m.in. założenie, zgodnie z którym głównym narzędziem realizacji polityki przestrzennej w gminie będzie plan miejscowy. Wejście w życie kodeksu spowoduje tym samym zaprzestanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozstrzygnięcie o dopuszczalności lokalizacji w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następować będzie w ramach zgody inwestycyjnej, po ustaleniu zgodności inwestycji ze studium rozwoju przestrzennego gminy. Powyższe nie oznacza jednak, że każda z gmin zostanie zobligowana do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale brak takiego planu skutkować będzie po stronie gmin utratą kontroli nad przedsięwzięciami inwestycyjnymi. Projekt wprowadza także możliwość uchwalania, dla ściśle określonych w nim obszarów, uproszczonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uchwalanych w postępowaniu uproszczonym. Wprowadzenie uproszczonego planu miejscowego należy ocenić jako krok w dobrym kierunku, stwarzający realną szansę na skrócenie procedury planistycznej.

Zmiany dotyczyć będą także stron postępowania o udzielenie zgody inwestycyjnej. Zgodnie z planowanym Kodeksem, jedyną stroną postępowania na terenach zaplanowanych będzie inwestor, gdy planowana budowa będzie dotyczyć najprostszych inwestycji (np. budynku gospodarczego do 35 m2). Regulacja ta wydaje się być bardzo korzystną dla inwestora chociażby ze względu na eliminację właścicieli nieruchomości sąsiednich z udziału w postępowaniu. Bezpośredni sąsiedzi będą natomiast stroną postępowania zawsze wtedy, gdy obok ich nieruchomości wznoszone będą większe inwestycje (np. budynki wielorodzinne). Uproszczeniu procedury z jednej strony towarzyszyło także zapewnienie należytej ochrony właścicielom domów jednorodzinnych, którzy korzyści wynikające z nowych rozwiązań odczują dzięki temu zabiegowi najszybciej.

Wychodząc naprzeciw potrzebom obywateli, Kodeks jednocześnie ma na celu uproszczenie procedury obowiązującej przy wznoszeniu wolnostojących domów jednorodzinnych o powierzchni całkowitej do 250 m2, czyli domów, które Polacy budują najczęściej. W przypadku, gdy sąsiedzi inwestycji zgadzają się na jej realizację – ich pisemna zgoda pozwoli na uzyskanie milczącej zgody inwestycyjnej, co w konsekwencji znacznie przyspieszy wydanie pozwolenia na budowę przez urząd. Wśród wypowiedzi ministrów zajmujących się projektem Kodeksu pojawiły się również zapewnienia, że „nadużyciom ma zapobiec zgodność inwestycji ze strefą funkcjonalną, gwarantującą, że wśród zabudowy jednorodzinnej nie powstanie np. stacja paliw”. Jak widać, planowane zmiany są zdecydowanie zmianami na lepsze.

Opracowywany Kodeks będzie również stanowił wsparcie dla programu „Mieszkanie Plus”. Głównym założeniem tego programu jest budowa mieszkań dopasowanych do lokalnych potrzeb. Taka zmiana jest ukłonem przede wszystkim w stronę osób o niskich dochodach uniemożliwiających kupno lub nawet wynajęcie mieszkania. Program pozwoli ponadto na poprawę warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej. Jak wielokrotnie podkreślano, o najem mieszkania wybudowanego w ramach programu będą mogli ubiegać się wszyscy obywatele. Planowane działania w ramach „Mieszkania Plus” pozwolą na pobudzenie aktywności inwestycyjnej lokalnych społeczności.

Z racji tego, że nad Kodeksem wciąż trwają prace, trudno na chwilę obecną określić, jaki kształt ostatecznie przyjmie. O tym, jakie zmiany wprowadzi budzący już teraz wiele kontrowersji Kodeks urbanistyczno-budowlany, będziemy informować w naszym newsletterze na bieżąco tuż po wejściu ustawy w życie.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email