Jak unieważnić sprzedaż nieruchomości?

W obrocie prawnym coraz częściej mamy do czynienia z umowami sprzedaży nieruchomości, które okazują się być dotknięte wadami prawnymi. Najczęściej takiej sprzedaży dokonują tzw. osoby bezradne oraz działające pod wpływem błędu lub wyzyskania przez inne osoby ich trudnego położenia (np. katastrofalnej sytuacji materialnej albo też życiowej).

Zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Jak zatem unieważnić sprzedaż nieruchomości oraz w jakich wypadkach można to uczynić?

Prawnicy rozróżniają dwa rodzaje nieważności czynności prawnej: bezwzględną, czyli taką, która uznaje daną czynność za nieważną z mocy prawa, oraz względną nieważność, tj. czynność, która wywołuje skutki prawne, lecz może zostać unieważniona.

Bezwzględna nieważność czynności prawnej (przy sprzedaży nieruchomości) występuje w przypadkach:

– dokonania ww. czynności przez osobę nieposiadającą pełnej zdolności do czynności prawnej, tj. w sytuacji choroby psychicznej, niedorozwoju psychicznego lub innego zaburzenia psychicznego, chociażby przemijającego, występującego w chwili sprzedaży nieruchomości u osoby, której choroba lub zaburzenie psychiczne spowodowało, że osoba ta nie potrafiła rozpoznać znaczenia swojego czynu i prawidłowo pokierować swoim postępowaniem, np. osoba chora na schizofrenię paranoidalną, przyjmująca leki znoszące jej pełną świadomość, dokonuje sprzedaży mieszkania;

– wykonania tzw. pozornego oświadczenia woli, z tym że strona kupująca wiedziała o istnieniu pozorności tego oświadczenia (tutaj jednak należy pamiętać, że w sytuacji, gdy czynność pozorna była odpłatna, a na podstawie jej skutku osoba trzecia nabywa prawo lub została zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze, wówczas taka pozorność oświadczenia nie ma wpływu na skuteczność sprzedaży), np. małżonkowie dokonują pozornej sprzedaży domu swoim dzieciom (w celu uniknięcia egzekucji komorniczej);

– dokonania jednostronnej czynności prawnej w cudzym imieniu bez udzielonego jej pełnomocnictwa lub z przekroczeniem takiego umocowania – np. w imieniu babci wnuczek dokonuje sprzedaży nieruchomości, a tak naprawdę nigdy nie posiadał odpowiedniego umocowania do podjęcia takich działań w imieniu starszej osoby;

– czynności prawnej sprzedaży nieruchomości będącej sprzeczną z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo też służącej do obejścia prawa, np. sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność małoletnich dzieci, które po sprzedaży nie będą posiadały odpowiedniego lokalu mieszkalnego, co istotnie wpłynie na ich rozwój psychofizyczny.

Wprowadzenie w błąd, zastosowanie podstępu czy groźby może powodować istnienie wady oświadczenia woli, a w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości może być podstawą do jej unieważnienia.

Unieważnienie czynności prawnej dotkniętej nieważnością względną winno być dokonane poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli. Należy je złożyć w ciągu roku w przypadku błędu (od chwili jego wykrycia) lub groźby (od chwili, gdy stan obawy ustał). W przypadku  zaistnienia znamion wyzysku mamy 2 lata na żądanie wyrównania świadczeń lub unieważnienia umowy.

W sytuacji, gdy mamy do czynienia z przypadkami wymienionymi powyżej, należy w pierwszej kolejności zdobyć dokument potwierdzający sprzedaż nieruchomości i udać się do odpowiedniego specjalisty celem przygotowania odpowiednich oświadczeń, które będą stanowiły podstawę do unieważnienia danej czynności prawnej. Nierzadko takie sprawy kończą się zawiłymi postępowaniami sądowymi, z uwagi na ich materię i skomplikowany proces dowodowy. Warto mieć wówczas u swojego boku profesjonalnego pełnomocnika.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email