deweloper 2

Jak sprawdzić dewelopera?

Planując zakup mieszkania, należy bezwzględnie podjąć działania zmierzające do ustalenia sytuacji finansowej i prawnej dewelopera. Decyzja o kupnie nieruchomości często wiąże się z zaciągnięciem zobowiązania kredytowego na długie lata, dlatego warto poświęcić czas na sprawdzenie dewelopera lub zlecenie tych czynności profesjonalnej kancelarii prawniczej.

Bezpieczeństwo własnych interesów to podstawa

Świadomy nabywca powinien proces sprawdzenia dewelopera przeprowadzić w sposób pieczołowity, najlepiej z pomocą doświadczonej kancelarii prawnej. W ostatnich latach niejednokrotnie dochodziło do upadłości w branży deweloperskiej.

Wielu klientów wielkich deweloperów, jak choćby Gant Development, przeżywało horror związany z utratą powierzonych pieniędzy, przeważnie uzyskanych dzięki zaciągnięciu kilkusettysięcznego kredytu. Poza stratą pieniędzy uzyskanych z banku oraz swoich, a często także rodzinnych oszczędności, osoba zainteresowana kupnem traci szanse na spełnienie swojego marzenia o własnym mieszkaniu.

Choć bezwzględnie za upadłość należy winić nieuczciwych deweloperów, to jednak wielokrotnie Klienci, dokonując poprawnej analizy ich sytuacji, mogli podjąć decyzję o tym, aby jednak nie zawierać umowy deweloperskiej z tym konkretnym podmiotem.


Mimo, iż przepisy tzw. ustawy deweloperskiej coraz lepiej chronią konsumentów, pragnących dokonać na własny rachunek nieruchomości, to jednak na rynku co jakiś czas słyszymy o kolejnych nieuczciwych deweloperach zastawiających na swoich klientów pułapki związane z nieunormowanym stanem prawnym nieruchomości, czy wykonujących inwestycję niezgodnie ze sztuką budowlaną.


Widmo upadłości firm funkcjonujących na runku deweloperskim w związku z tym jest wciąż aktualne, szczególnie że często pod przyjazną i otwartą postawą na etapie zawierania umowy, ukryta jest rzeczywista, trudna sytuacja finansowa dewelopera.

Aby ograniczyć to ryzyko należy bardzo poważnie przeanalizować sytuację dewelopera, korzystając z przygotowanego poradnika lub kontaktując się z specjalistą w tym zakresie np. kancelarią prawną.

Rozpoczynamy poszukiwania

Na początku naszej drogi warto poszukać informacji na temat dewelopera w Internecie. Porozmawiajmy z lokalną społecznością, o tym, jak deweloper zachowywał się w trakcie budowy, przejrzeć fora dotyczące innych inwestycji realizowanych przez dewelopera, dowiedzmy się, jakie są opinie na jego temat wśród osób, które nabyły już lokal mieszkalny od dewelopera.Jeżeli są tam rażące błędy wskazywane przez osoby, które zakupiły daną nieruchomość, to powinniśmy zweryfikować przyczynę ich powstania.

Ważny też jest deklarowany termin zakończenia inwestycji, przewidywany plan zagospodarowania danego terenu oraz co powstanie w promieniu 1 km wokół działki, na której dana inwestycja powstaje. Jeśli budynek jest co najmniej w stanie surowym zamkniętym, to dobry deweloper zapewni nam możliwość wizyty na budowie i obejrzenia mieszkania, a także poinformuje o ewentualnych zagrożeniach, a w trakcie wizyty zadba o bezpieczeństwo.

Rejestry dłużników i sprawozdania finansowe

Aby pogłębić wiedzę na temat ewentualnych przeterminowanych zobowiązań dewelopera, można pokusić się o sprawdzenie firmy w rejestrach dłużników, np. ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A., BIG InfoMonitor, Krajowy Rejestr Długów Biuro Informacji Gospodarczej SA. W tym samym miejscu można odnaleźć również pozytywne informacje od kontrahentów dewelopera.

Ważne jest to, że niewystępowanie danego podmiotu jako dłużnik w ww. rejestrach nie jest równoznaczne z brakiem żadnego zadłużenia spółki, dlatego też warto każdorazowo poprosić dewelopera o wgląd w sprawozdania finansowe. Deweloper ma obowiązek udostępnić do wglądu sprawozdania finansowe za dwa ostatnie lata.

Ponadto konieczne jest zweryfikowanie sytuacji dewelopera w KRS. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości możemy samodzielnie i bezpłatnie pobrać wydruk komputerowy o interesującej nas spółce podając tylko numer KRS. Wydruk taki odpowiada aktualnym odpisom KRS -u.


Ustalenie sytuacji spółki jest możliwe również poprzez zapoznanie się z aktami dewelopera (konkretnej spółki odpowiedzialnej za „naszą” inwestycję) w KRS- to pozwoli zbadać sprawozdania finansowe spółki oraz jej historię.


Inne tego typu instytucje to chociażby Księgi wieczyste. Księga wieczysta zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości: dane właściciela, dokładną lokalizację (adres, numery i powierzchnie działek), dane dotyczące obciążeń, w tym obciążeń hipotecznych.

Księga wieczysta jest zakładana przy pierwszej czynności prawnej dotyczącej nieruchomości. W przypadku inwestycji deweloperskich mamy do czynienia z główną księgą wieczystą dla całej nieruchomości.

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe dla danego obszaru. Każda ma swój unikalny numer. Znając numer księgi, możemy bezpłatnie przeglądać wybraną księgę na stronie Centralnej Informacji ksiąg Wieczystych. Pobranie odpisu księgi jest odpłatne; odpowiednio odpis zwykły 30 zł, odpis zupełny 60 zł.

Bezpieczna umowa

Podstawą bezpieczeństwa jest jasna, konkretna i uwzględniająca równorzędność stron umowa deweloperska.

Umowa musi być zweryfikowana pod kątem posiadania ewentualnych klauzul niedozwolonych.

W celu przeanalizowania umowy warto zwrócić się po poradę do kancelarii prawnej, w której profesjonalista oceni zasadność przykładowej umowy, którą zamierzamy zawrzeć z deweloperem.

Należy precyzyjnie wyjaśnić każdy punkt umowy i zbadać jego zasadność pod kątem obowiązujących przepisów, ze szczególnym nastawieniem na wykrycie i usunięcie ewentualnych klauzul niedozwolonych. Zawsze starajmy się zaproponować zmiany korzystne dla nabywcy, które zrównują naszą pozycję z deweloperem.

Dobra umowa jest gwarancją dla kupującego mieszkanie, że w razie niepowodzenia inwestycji lub nieuczciwości dewelopera, będzie mógł skutecznie dochodzić swoich roszczeń.

Kompleksowa obsługa dewelopera

deweloper 1Uczciwy deweloper powinien zapewnić pomoc, np. w pozyskaniu kredytu na zakup, wykończeniu mieszkania pod klucz, odwiedzeniu inwestycji w trakcie jej realizacji itd.

Ważne jest ustalenie, czy deweloper stwarza możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich, czy koordynuje proces obsługi gwarancyjnej, oraz czy organizuje zarządzanie osiedlem i pomaga w założeniu wspólnoty mieszkaniowej.

Przy tego typu rozmowach możemy posiłkować się pomocą prawną, która pomoże nam w negocjacjach i wszelkiego typu spotkaniach. Bądźmy otwarci na uczestnictwo w takich spotkaniach mając na celu dbanie o nasz interes, jako kupującego. Starajmy się zawsze wynegocjować najkorzystniejsze warunki dotyczące wysokości zaliczki, zakresu rękojmi i innych warunków umowy.

Przed zakupem nieruchomości warto zorientować się, czy deweloper daje możliwość rozmowy z architektem. Pozwoli to dowiedzieć się o wszystkich interesujących kwestiach związanych np. z aranżacją mieszkania i całością jego specyfikacji.

Do innych obowiązków dewelopera należy m.in. przedłożenie prospektu informacyjnego kupującemu mieszkanie na rynku pierwotnym. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony 16 września 2011 r. w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej.

W prospekcie informacyjnym deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji. Wskazany jest tam stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę.

W takiej sytuacji warto udać się do profesjonalnej kancelarii prawniczej celem uzyskania pomocy na każdym etapie kontroli dewelopera. Na pewno takie postępowanie przyczyni się do zwiększenia ochrony naszych interesów.

 

 

 

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email