www podatek od nieruchomości 2

Immisje pośrednie i bezpośrednie

Kupując nieruchomość, nie zawsze kierujemy się przy jej wyborze znajdującym się w pobliżu sąsiedztwem.  Niestety, bywa tak, że uciążliwy sąsiad może skutecznie zakłócać spokojne funkcjonowanie osobom zamieszkującym pośrednio lub bezpośrednio w pobliżu jego nieruchomości.

Czy posiadamy zatem instrumenty prawne, aby bronić się przed zakusami sąsiedzkiej ingerencji w nasz spokój?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Niemniej jednak prawo do swobodnego korzystania z własności jest ograniczone, albowiem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Możliwość swobodnego użytkowania nieruchomości przez właściciela jest zatem ograniczona w taki sposób, iż należy zadośćuczynić poszanowaniu zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

W zależności od charakteru zakłóceń będziemy mieli do czynienia z immisjami bezpośrednimi lub pośrednimi. Ważnym aspektem jest również wykładnia językowa zwrotu „nieruchomość sąsiednia”, czyli taka, która bezpośrednio posiada granicę z inną nieruchomością.  Jednakże, mając na uwadze art. 222 Kodeksu cywilnego, za nieruchomość sąsiednią nie tylko uznamy tę, która bezpośrednio przylega granicą wobec naszej nieruchomości, ale należy również uznać taką nieruchomość, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu immisji.

Za immisje bezpośrednie uznaje się takie naruszenie cudzej własności, które następuje bezpośrednio i z pełną premedytacją, np. świadome nawiezienie ziemi tuż przy granicy nieruchomości sąsiedniej w celu jej podwyższenia wobec graniczącej działki z wadliwie wykonanym odprowadzeniem wód opadowych, które powodują, iż nieruchomość poddana immisji zostaje zalana przez wody spływające z podwyższonej nieruchomości, a to jednocześnie grozi porażeniem prądem na nieruchomości zalewanej.  Należy pamiętać, że immisje bezpośrednie są kategorycznie zakazane, a właścicielowi nieruchomości na nie narażonej przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne bez żadnych ograniczeń.

Immisje pośrednie powstają z kolei z naturalnego korzystania nieruchomości i nie mają cech działania celowego, np. dźwięk z kosiarki, którą sąsiad kosi trawę w godzinach południowych.  Immisjami pośrednimi zatem będą wszelkie hałasy, zapachy, lub też stworzenie poczucia zagrożenia (np. poprzez cykliczność ich powtarzania się).

Osoba, która doświadcza immisji z nieruchomości sąsiedniej, ma prawo wezwać właściciela tej nieruchomości do zaprzestania działań, ewentualnie zmierzać do takiego zawarcia ugodowych warunków, aby każda ze stron mogła jak najmniejszym kosztem osiągnąć zadowalający dla niej wynik warunków współżycia.

W razie braku nici porozumienia właściciel nieruchomości, który doznaje immisji, może wystąpić na drogę postępowania sądowego z powództwem negatoryjnym,  w celu uzyskania zakazu wytwarzania immisji , a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Należy jednak pamiętać, iż w trakcie trwania postępowania musimy wykazać, że działania podejmowane przez sąsiada wykraczają poza przeciętną miarę, tzn. są to takie działania, które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy.  Sytuacja, która wykracza poza przeciętną miarę to immisja, która zagraża zdrowiu i życiu.

Warto w takiej sytuacji udać się do profesjonalnego pełnomocnika celem przygotowania odpowiednich dokumentów i otrzymania wsparcia w trakcie postępowania sądowego.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email