www nowy dom

Dokonanie odbioru robót budowlanych ma znaczenie…

Przystąpienie do odbioru robót budowlanych stanowi uwieńczenie pewnego etapu w stosunkach między inwestorem a wykonawcą. Z jednej strony jest on potwierdzeniem wykonania zobowiązania i wyznacza początek biegu terminu rękojmi za wady, a z drugiej – otwiera wykonawcy termin do żądania zapłaty wynagrodzenia. Choć procedura odbioru wydaje się czynnością czysto techniczną, to jednak warto wiedzieć, że ma ona doniosłe znaczenie prawne. Dlatego tak ważnym jest, aby odpowiednio się do niej przygotować.

O odbiorze prac budowlanych należy pomyśleć już na etapie konstruowania umowy o roboty budowlane, co wynika z faktu, że zarówno Kodeks cywilny, jak i Prawo budowlane nie precyzują dokładnych reguł dokonywania odbiorów. W przepisach prawa próżno szukać jasnego terminu, w jakim inwestor ma obowiązek przystąpić do odbioru oraz kto obligatoryjnie powinien w nim uczestniczyć. Na tym tle jednak najczęściej dochodzi do konfliktów. Przykładowo, wykonawca – po zakończeniu prac – wzywa inwestora do dokonania odbioru, a ten nie stawia się w wyznaczonym miejscu i czasie, twierdząc przy tym, że nie dostał zawiadomienia albo zawiadomienie zostało mu doręczone zbyt późno i nie miał możliwości stawiennictwa. Często też inwestor stawia się na odbiór, ale odmawia podpisania protokołu i odebrania robót do czasu usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad budynku. Pojawiają się wtedy pytania o to, czy wykonawca może dokonać jednostronnego odbioru prac, czy inwestor ma prawo wstrzymywać się z odbiorem prac, a jeśli tak, to jak długo, czy roszczenie wykonawcy o wypłatę wynagrodzenia stało się wymagalne oraz wiele innych. Z tego względu istotnym jest, aby już na etapie zawierania umowy o roboty budowlane zadbać o precyzyjne określenie warunków odbioru, co może nas ustrzec przed przyszłymi problemami. Do podstawowych kwestii regulowanych umownie zaliczyć można: – wskazanie minimalnego kręgu osób, które powinny brać udział w odbiorze (np. poprzez określenie sprawowanej przez nich funkcji – kierownik budowy, przedstawiciel generalnego wykonawcy, inwestor. itp.); – wskazanie terminów, w jakich inwestor jest zobowiązany przystąpić do procedury odbioru po wystosowaniu przez wykonawcę pisemnych zawiadomień o ukończeniu robót; – wskazanie wymogów formalnych pisma, które ma stanowić potwierdzenie odbioru prac, czyli protokołu odbioru

Czy odbiór prac jest obowiązkowy?

Należy zwrócić uwagę, że odbiór należy do podstawowych obowiązków inwestora, które wynikają z umowy o roboty budowlane. Zgodnie bowiem z art. 647 Kodeksu cywilnego (dalej „kc”), przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Powyższy przepis należy interpretować w zgodzie z art. 354 kc, który stanowi, że wykonawca powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom, natomiast inwestor powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania przez wykonawcę. Oznacza to zatem, że obie strony umowy o roboty budowane mają obowiązek współdziałania przy wykonaniu swoich zobowiązań i nie mogą bezpodstawnie się od nich uchylać.

Kiedy inwestor nie ma obowiązku dokonania odbioru?

Rozważenia wymaga, czy inwestor w każdej sytuacji, gdy wykonawca zgłosi gotowość oddania wykonanych robót, ma obowiązek dokonać odbioru, a jeśli nie, to w jakich sytuacjach ma prawo do odmowy. Ogólna reguła została wyrażona przez Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 1997 r. (sygn. akt – II CKN 28/97), w którym stwierdzono, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor jest obowiązany dokonać ich odbioru niezależnie od tego, czy wady obiektu są istotne czy też nieistotne, uniezależniając tym samym obowiązek inwestora od charakteru ujawnionych wad. W opinii Sądu Najwyższego w protokole odbioru powinny zostać zawarte ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym wykaz wszystkich ujawnionych wad ze wskazaniem terminów ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze (np. żądanie obniżenia ceny). Obowiązek inwestora w tym zakresie nie jest jednak bezwzględny i bezwarunkowy. Ma on bowiem prawo odmówić dokonania odbioru w przypadku, gdy przedmiot zamówienia został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady są na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2013 r., sygn. akt – II CSK 476/12; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 28 stycznia 2014 r., sygn. akt – I ACa 1447/13). Zaprezentowane powyżej stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie. Sąd Apelacyjny w Katowicach w jednym ze swoich wyroków wskazał, że jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, odstąpienie od umowy, a co za tym idzie – rzutują na kwestie wymagalności roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty. Wady nieistotne oznaczają zaś wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 7 marca 2014 r., sygn. akt – V ACa 725/13). Tym samym niezwykle istotne jest rozróżnienie sytuacji, w której inwestor uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru, z sytuacją, kiedy odbioru należy dokonać. Nieuzasadniona odmowa dokonania przez inwestora odbioru inwestycji powoduje, że pozostaje on w zwłoce z wykonaniem swojego obowiązku z umowy wzajemnej.

Odbiór prac budowlanych a wzajemne rozliczenia stron

Dokonanie odbioru robót budowlanych jest istotne z punktu widzenia rozliczeń między stronami umowy o roboty budowlane. Umowa ta ma bowiem charakter umowy wzajemnej i z chwilą dokonania odbioru wymagalne staje się roszczenie wykonawcy do inwestora o wypłatę wynagrodzenia.

Sporządzenie protokołu odbioru ma również kluczowe znaczenie w przypadku zastrzeżenia w umowie o roboty budowlane kar umownych związanych z terminowym oddaniem inwestycji. Data spisania końcowego protokołu odbioru stanowi bowiem ostatni dzień, w jakim Inwestor może naliczać wykonawcy kary umowne za zwłokę w wykonaniu zobowiązania.

Dokonanie odbioru potwierdzonego protokołem ma również znaczenie w zakresie odpowiedzialności za szkody wynikłe na terenie budowy. Zgodnie z art. 652 kc, jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Oznacza to, że od momentu odbioru to inwestor będzie ponosił odpowiedzialność za szkody mające miejsce na terenie budowy.

Podsumowanie

Podsumowując, wskazać należy, że dokonanie odbioru robót budowlanych nie jest wyłącznie czynnością techniczną, ale wiążą się z nią również doniosłe skutki prawne, które należy sobie uświadamiać, dokonując odbioru. Z jednej bowiem strony dokument potwierdzający dokonanie odbioru (protokół odbioru) – zgodnie z art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego – stanowi część dokumentacji budowy, z drugiej zaś potwierdza on wykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią lub też wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w całości lub części i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze. Odbiór ma też istotne znaczenie z punktu widzenia obowiązku wypłaty wynagrodzenia wykonawcy, daty, do jakiej można naliczać kary umowne za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy, czy też odpowiedzialności za szkody powstałe na terenie budowy. Z tego powodu, zarówno na etapie podpisywania umowy o roboty budowlane, jak również przed dokonaniem samego odbioru warto do tej czynności właściwie się przygotować zarówno od strony technicznej, jak i prawnej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w trakcie odbioru towarzyszyli nam specjaliści, którzy zadbają o rzetelne i wyczerpujące sporządzenie protokołu odbioru, w tym m.in. o wymienienie wszystkich wad i nieprawidłowości odbieranej inwestycji.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email