Rural view of Baix Emporda comarca. Catalonia, Spain

Bez sąsiada ani rusz. Rewolucja w warunkach zabudowy

W dniu 9 października 2017 r. Rządowe Biuro Legislacji opublikowało projekt zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który został skierowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa do procedowania. Projekt ten zawiera bardzo głęboką zmianę dotyczącą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która może dokonać rewolucji w planowaniu przestrzennym polskiego krajobrazu, ale i może nieść ryzyko zapaści polskiego rynku nieruchomości. Zapewne zamierzeniem ustawodawcy jest utrzymanie zwartej zabudowy nieruchomości oraz chęć dbałości o ład urbanistyczny, lecz nowe idee mogą ten porządek jednak zaburzyć.

Nowelizacja przepisów zakłada, iż właściciel działki budowlanej, położonej na terenie, gdzie nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy będzie mógł taką decyzję otrzymać wyłącznie w przypadku, gdy jego nieruchomość będzie posiadała wspólną, nie krótszą niż 4 metry granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną. Należy nadmienić, że w dotychczas obowiązujących przepisach ustawodawca wymagał od właściciela terenu, który zabiegał o wydanie ww. decyzji, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W języku potocznym zapis ten oznaczał, że co najmniej jedna nieruchomość posiadająca dostęp do tej samej drogi publicznej musiała być zabudowana w takim charakterze, w jakim planowaliśmy zabudowę na naszej nieruchomości.

Według zaproponowanych zmian przepisów, nie będzie możliwe wybudowanie np. domu na nieruchomości położonej w tzw. szczerym polu bez „sąsiadów” graniczących z naszą działką. Bezwzględnym warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy będzie bezpośrednie sąsiedztwo naszej nieruchomości z działką, która to posiada już budynek (inny niż budynek pomocniczy), a wspólna granica nie będzie krótsza niż 4 metry. Warunkiem będzie również wspólne z tą nieruchomością posiadanie dostępu do drogi publicznej.

Ponadto w nowelizacji przepisów ustawodawca wymienia przedmiotową nieruchomość jako działkę budowlaną, a nie określa jej, jak w obecnie obowiązującym art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w postaci terenu. Zmiana powyższa ma o tyle istotne znaczenie, albowiem decyzja o warunkach zabudowy będzie niemożliwa do uzyskania dla nieruchomości niespełniającej wymagań prawnych określonych dla działki budowlanej.

Nadto zaproponowane przepisy mogą ulec zmianie również w zakresie warunków dostępu nieruchomości do sieci kanalizacyjnej – w przypadku budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi położonych w aglomeracji ściekowej objętej krajowym programem oczyszczania ścieków komunalnych, o których mowa w art. 87 ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Ustawodawca zatem nie przewiduje możliwości braku dostępu przez ww. działkę budowlaną do sieci kanalizacyjnej w takiej aglomeracji. Oznacza to, iż na terenie gminy, która posiada infrastrukturę ścieków komunalnych, działka nieposiadająca zapewnienia dostępu do komunalnych ścieków, nie będzie mogła zostać uznana za nieruchomość spełniającą przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Obecnie projekt znajduje się w fazie konsultacji i jeżeli nie zostaną wprowadzone do niego poprawki we wspomnianych powyżej przepisach, może to spowodować przed ich wejściem wzmożoną aktywność budowlaną osób prywatnych, jak i firm deweloperskich. Niestety, może się to przyczynić do gwałtownego i znacznego wzrostu cen artykułów budowlanych, jak i cen samych nieruchomości. Obowiązywanie tak sformułowanych przepisów, może rodzić spadek dobrej koniunktury, która obecnie funkcjonuje na rynku nieruchomości i w sferze budowlanej.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email