Jak dokonać odbioru robót budowlanych?

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

 

Odbiór robót budowlanych to bardzo ważny moment, w którym inwestor i wykonawca potwierdzają wykonanie zobowiązania zgodnie z postanowieniami umowy. Jest obowiązkiem inwestora, a nie tylko jego uprawnieniem otwierającym prawo do żądania wynagrodzenia ze strony wykonawcy, a także wyznacza początek biegu terminów rękojmi za ewentualne wady.

 

Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio zarówno zasad, jak i trybu dokonywania odbioru inwestycji budowlanej. Podobnych regulacji nie znajdziemy również w Kodeksie cywilnym, który choć wspomina o czynności odbioru prac to nie określa jej formy. Dlatego też szczegółowe warunki ich odbioru powinny zostać określone w umowie o roboty budowlane zawartej przez strony. Najczęściej taki odbiór przybierać będzie postać czynności pisemnej (protokołu odbioru), choć niewykluczone są także inne formy. Są one jednak zdecydowaną rzadkością z uwagi na istotne znaczenie dla odbioru inwestycji budowlanej, który ze względów dowodowych i interesów obu stron umowy lepiej, aby przyjął postać pisemną.

 

Kto uczestniczy przy odbiorze?

Niezwykle istotne jest to, aby w odbiorze uczestniczyły odpowiednie podmioty z uwagi na rangę czynności odbioru końcowego i konieczność podpisania odbioru robót budowlanych. Głównymi uczestnikami czynności odbioru są oczywiście dwie strony umowy o roboty budowlane, czyli wykonawca i inwestor. Każda ze stron umowy może przewidzieć w jej zapisach inne osoby, które wezmą udział w odbiorze końcowym prac budowlanych. Będą to zazwyczaj inspektor nadzoru inwestorskiego z ramienia inwestora oraz kierownik budowy wyznaczony przez wykonawcę.

 

Rola protokołu odbioru

Protokół odbioru jest dokumentem będącym swoistym podsumowaniem współpracy pomiędzy stronami umowy tj. wykonawcy i inwestora potwierdzającym zakończenie prac na budowie. Obecnie obowiązujące przepisy nie wskazują jakie dokładnie elementy powinny się w nim znaleźć, co oznacza, że pozostawił to w gestii stron umowy.

 

Choć rola protokołu odbioru jest istotna i w zasadzie trudno wyobrazić sobie obecnie odbiór prac budowlanych bez jego sporządzenia, to jego brak nie jest równoznaczny z niedokonaniem przez inwestora odbioru. Co do zasady sporządzenie protokołu odbioru nie jest obowiązkowe. W przypadku, kiedy roboty budowlane zostały wykonane i doszło do faktycznego odbioru prac przez inwestora, de facto mamy już w tym momencie do czynienia ze skutecznym odbiorem prac. Protokół jedynie potwierdza zaistniały stan oraz tworzy domniemanie, że prace zostały wykonane zgodnie z umową. Domniemanie to może być jednak obalone przez inwestora przez wykazanie, że umowa została wykonana nienależycie. Jeżeli zatem prace w rzeczywistości zostały obarczone wadę, ale nie wskazano tego w protokole, inwestor i tak może w pełni skutecznie powoływać się na tę wadę i dochodzić roszczeń z nią związanych (np. z tytułu rękojmi).

 

Dodatkowo, przy większych inwestycjach budowlanych dobrym pomysłem w trakcie sporządzania protokołu może być udział podmiotów/osób innych niż strony umowy, takich jak chociażby kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego, którzy bez wątpienia posiadają najbardziej rozległą wiedzę na temat dokonanych prac budowlanych i ich ewentualnych nieprawidłowości.

 

Jednostronny protokół odbioru oraz jego konsekwencje

Wykonawca ma prawo sporządzić jednostronny protokół odbioru, jeżeli od jego sporządzenia uzależniona jest wypłata należnego mu wynagrodzenia przez inwestora, a sam inwestor uchyla się od spełnienia ustawowego obowiązku odbioru prac budowlanych. Protokół taki w niektórych przypadkach uniemożliwia inwestorowi, generalnemu wykonawcy lub innemu podmiotowi zobowiązanemu do wypłaty należnych środków wykonawcy odmowę zapłaty wynagrodzenia. Dzięki temu interesy wykonawcy oraz jego uprawnienie do otrzymania określonej w umowie o roboty budowlane zapłaty są lepiej zabezpieczone w przypadku odmowy dokonania odbioru przez inwestora.

 

Odmowa inwestora związana z nieprzystąpieniem do odbioru robót może mieć dla niego negatywne konsekwencje prawne. W takiej sytuacji bardzo trudno będzie mu później udowodnić, że roboty w dniu wyznaczonego odbioru były wadliwe czy też w ogóle niewykonane. Naraża się także na ryzyko sporządzenia protokołu jednostronnego przez wykonawcę, w którym będzie on mógł ująć tylko dogodne dla siebie okoliczności, bez zabezpieczenia interesów inwestora. Konsekwencją takiego postępowania inwestora może być skuteczne żądanie wykonawcy zapłaty całości wynagrodzenia na podstawie jednostronnego protokołu.

 

Reasumując, wskazać należy, że dokonanie odbioru robót budowlanych jest nie tylko czynnością techniczną, ale wiążą się z nią również istotne skutki prawne, które należy sobie uświadamiać, dokonując odbioru. Z jednej strony protokół odbioru stanowi część dokumentacji budowy, z drugiej zaś potwierdza on wykonanie zobowiązania zgodnie z treścią umowy lub też wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w całości lub w części i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze. Warto również podkreślić,  że nic nie stoi na przeszkodzie, aby w trakcie odbioru towarzyszyli nam specjaliści, którzy zadbają o rzetelne i wyczerpujące sporządzenie protokołu odbioru, w tym m.in. o wymienienie wszystkich wad i nieprawidłowości odbieranej inwestycji.

 

Odbiór ma też istotne znaczenie z punktu widzenia obowiązku wypłaty wynagrodzenia wykonawcy oraz daty od jakiej można naliczać kary umowne za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy. Z racji tego, zarówno na etapie podpisywania umowy o roboty budowlane, jak również przed dokonaniem samego odbioru warto do tej czynności właściwie się przygotować zarówno od strony czysto technicznej jak i prawnej.

Zapisz się do naszego newslettera

Rozwiązałeś swój problem?

Podpowiemy Ci co należy zrobić.
Ciekawe rozwiązania bezpłatnie wprost na Twój email